Bộ Tài chính đang xây dựng dự thảo Nghị định hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân, trong đó đề xuất thay đổi cách xác định giá chuyển nhượng bất động sản nhằm hạn chế tình trạng kê khai giá thấp để giảm nghĩa vụ thuế – hiện tượng thường được gọi là “hai giá” trên thị trường.
Theo dự thảo, thuế thu nhập cá nhân đối với chuyển nhượng bất động sản của cá nhân cư trú vẫn giữ nguyên mức 2% trên giá chuyển nhượng. Tuy nhiên, điểm đáng chú ý nằm ở cách xác định giá tính thuế.
Cụ thể, giá chuyển nhượng trước hết được căn cứ theo hợp đồng. Trường hợp hợp đồng không ghi giá hoặc ghi thấp hơn mức giá được xác định theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh do UBND cấp tỉnh ban hành, cơ quan thuế sẽ xác định lại giá tính thuế theo bảng giá đất tại thời điểm giao dịch.
Quy định này được kỳ vọng sẽ thu hẹp khoảng cách giữa giá kê khai và giá giao dịch thực tế, qua đó hạn chế tình trạng người mua và người bán thỏa thuận ghi giá thấp trên hợp đồng nhằm giảm thuế. Đây là thực tế diễn ra phổ biến trong nhiều năm, không chỉ gây thất thu ngân sách mà còn làm giảm tính minh bạch của thị trường bất động sản.
Bên cạnh đó, dự thảo cũng làm rõ thời điểm xác định thu nhập tính thuế trong từng trường hợp cụ thể. Nếu hợp đồng chuyển nhượng không có thỏa thuận bên mua nộp thuế thay, thời điểm tính thuế là khi hợp đồng có hiệu lực.
Trường hợp bên mua thực hiện nghĩa vụ thuế thay cho bên bán, thời điểm xác định thu nhập tính thuế là khi hoàn tất thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản. Đối với giao dịch nhà ở, công trình hình thành trong tương lai, thời điểm tính thuế được xác định khi cá nhân nộp hồ sơ khai thuế với cơ quan thuế.
Với hoạt động góp vốn bằng bất động sản, cá nhân chưa phải nộp thuế tại thời điểm góp vốn. Nghĩa vụ thuế chỉ phát sinh khi cá nhân chuyển nhượng phần vốn góp, rút vốn hoặc khi doanh nghiệp giải thể. Khi đó, tổ chức nhận vốn góp có trách nhiệm kê khai và nộp thuế thay cho cá nhân theo quy định.
Dự thảo cũng bổ sung quy định nhằm kiểm soát các trường hợp ủy quyền chuyển nhượng bất động sản. Theo đó, nếu người nhận ủy quyền có đầy đủ quyền của chủ sở hữu, thu nhập từ giao dịch vẫn phải chịu thuế như chuyển nhượng bất động sản.
Trường hợp người nhận ủy quyền chỉ nhận thù lao và không có quyền sở hữu, khoản thu nhập này sẽ được tính thuế như thu nhập từ tiền lương, tiền công. Quy định này nhằm hạn chế tình trạng lợi dụng hình thức ủy quyền để né thuế.
Song song với việc siết cách xác định giá tính thuế, dự thảo cũng bổ sung điều kiện miễn thuế thu nhập cá nhân đối với trường hợp chuyển nhượng nhà ở, đất ở duy nhất.
Theo đó, cá nhân chỉ được miễn thuế khi đồng thời đáp ứng 3 điều kiện: chỉ có một nhà ở hoặc một thửa đất ở tại Việt Nam; thời gian sở hữu tối thiểu 183 ngày và phải chuyển nhượng toàn bộ tài sản.
Trường hợp cá nhân có thêm nhà ở, công trình hình thành trong tương lai hoặc chỉ chuyển nhượng một phần tài sản sẽ không thuộc diện miễn thuế. Đối với tài sản đồng sở hữu, chỉ những cá nhân không có thêm bất động sản nào khác mới được hưởng ưu đãi này.
Dự thảo cũng nêu rõ việc xác định nhà đất duy nhất do người chuyển nhượng tự kê khai và chịu trách nhiệm. Trường hợp kê khai không đúng, cơ quan thuế sẽ thực hiện truy thu và xử phạt theo quy định.
Việc đồng thời điều chỉnh cách xác định giá tính thuế và siết chặt điều kiện miễn thuế được cơ quan soạn thảo đánh giá là giải pháp nhằm tăng cường quản lý, hạn chế thất thu ngân sách và nâng cao tính minh bạch của thị trường bất động sản, qua đó từng bước đưa hoạt động giao dịch vận hành sát hơn với giá trị thực.
