Liên quan đến vấn đề quản lý đất đai, Sở Nông nghiệp và Môi trường TP.HCM vừa trình UBND TP.HCM dự thảo quyết định mới về điều kiện tách thửa, hợp thửa và diện tích tối thiểu được tách thửa trên toàn địa bàn. Động thái này xuất phát từ thực tế sau khi điều chỉnh địa giới hành chính, các quy định trước đây của từng địa phương không còn phù hợp khi áp dụng chung.
Theo cơ quan soạn thảo, việc ban hành quy định mới nhằm thiết lập một khung pháp lý rõ ràng, đồng bộ, giúp cơ quan quản lý có cơ sở giải quyết quyền lợi hợp pháp của người dân liên quan đến việc chia tách đất. Đây cũng được xem là bước đi cần thiết để giảm tình trạng mỗi nơi áp dụng một kiểu, gây khó khăn cho cả người dân lẫn bộ máy xử lý hồ sơ.
Trong quá trình xây dựng dự thảo, Sở đã lấy ý kiến rộng rãi từ 102 đơn vị, bao gồm các sở, ngành và địa phương, nhằm đảm bảo tính khả thi khi triển khai. Đáng chú ý, phương án phân chia theo 5 mức diện tích tối thiểu đối với đất ở đã được lựa chọn, với mục tiêu giúp cơ quan quản lý dễ áp dụng trên thực tế.
Theo dự thảo, diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với đất ở dao động từ 36m² đến 100m² tùy khu vực. Cụ thể, tại khu vực đô thị trung tâm, mức tối thiểu là 36m², với yêu cầu chiều rộng mặt tiền và chiều sâu không nhỏ hơn 3m. Trong khi đó, tại các khu vực ngoại vi, mức tối thiểu có thể lên đến 100m², kèm theo yêu cầu kích thước tối thiểu lớn hơn.
Một điểm đáng chú ý là quy định chi tiết hơn đối với nhóm thửa đất diện tích 60m² vốn trước đây áp dụng phổ biến tại Bình Dương. Theo đó, kích thước thửa đất sẽ được điều chỉnh linh hoạt theo lộ giới đường giao thông: Nếu tiếp giáp đường nhỏ hơn 19m thì chiều rộng và chiều sâu tối thiểu là 4m; nếu tiếp giáp đường lớn hơn, yêu cầu tăng lên 5m.
Ngoài ra, dự thảo cũng bổ sung quy định đối với các thửa đất không tiếp giáp trực tiếp đường giao thông mà chỉ có lối đi chung. Trong trường hợp này, diện tích tối thiểu vẫn là 60m², nhưng kích thước thửa đất sẽ phụ thuộc vào quy mô lộ giới của tuyến đường kết nối.
Về điều kiện lối đi, cơ quan soạn thảo nhấn mạnh việc tách thửa phải căn cứ trên hiện trạng thực tế của thửa đất đã được cấp giấy chứng nhận. Các yếu tố như phòng cháy chữa cháy, thoát hiểm hay điều kiện cấp phép xây dựng sẽ được xem xét cụ thể, nhằm đảm bảo an toàn và quyền lợi lâu dài của người sử dụng đất.
Ở góc độ thị trường, việc siết lại các tiêu chí về diện tích và kích thước thửa đất được kỳ vọng sẽ hạn chế tình trạng phân lô tự phát, vốn là nguyên nhân gây ra nhiều hệ lụy về hạ tầng và quy hoạch trong thời gian qua.
Tuy nhiên, điều này cũng đồng nghĩa với việc một số nguồn cung đất nền diện tích nhỏ có thể bị thu hẹp, đặc biệt tại các khu vực ven đô, nơi nhu cầu tách thửa để bán hoặc chia tài sản vẫn khá phổ biến. Ngược lại, với người dân có nhu cầu ở thực, quy định mới giúp giảm rủi ro pháp lý khi mua đất phân lô, đồng thời nâng cao tính minh bạch trong giao dịch.
Đáng chú ý, hệ thống báo cáo định kỳ về tình hình tách thửa, hợp thửa sẽ được Văn phòng Đăng ký đất đai TP.HCM và các chi nhánh thực hiện hàng tháng, gửi về UBND cấp cơ sở. Điều này được kỳ vọng sẽ giúp chính quyền theo dõi sát diễn biến thị trường, kịp thời điều chỉnh chính sách nếu phát sinh bất cập.
