Thiếu nhà ở phù hợp với người có nhu cầu thực
Sau giai đoạn trầm lắng, thị trường bất động sản đang từng bước phục hồi khi nhiều dự án được tháo gỡ pháp lý, nguồn cung mới có sự cải thiện mạnh mẽ.
Tuy nhiên, phía sau những tín hiệu tích cực đó là một thực tế đã tồn tại nhiều năm: cơ cấu nguồn cung tiếp tục mất cân đối, khiến người dân có nhu cầu ở thực vẫn khó tiếp cận nhà ở.
Phát biểu tại hội thảo "Khơi thông nguồn vốn cho thị trường bất động sản bền vững", ông Hà Quang Hưng, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết thị trường hiện vẫn trong tình trạng dư thừa sản phẩm cao cấp nhưng thiếu nghiêm trọng các sản phẩm có mức giá phù hợp với khả năng chi trả của đại bộ phận người dân.
Theo ông Hưng, giá nhà hiện đã cao gấp nhiều lần thu nhập bình quân của người lao động, đặc biệt tại Hà Nội, TP. HCM và các đô thị lớn. Điều này khiến khoảng cách giữa nhu cầu sở hữu nhà ở và khả năng tài chính của người dân ngày càng nới rộng.
“Không chỉ thiếu nhà ở có giá hợp lý, cơ cấu sản phẩm trên thị trường cũng chưa phản ánh đúng nhu cầu thực tế. Phần lớn nguồn cung vẫn tập trung vào nhà ở để bán, trong khi phân khúc nhà cho thuê dài hạn, vốn là lựa chọn phù hợp với nhiều lao động trẻ, chuyên gia và công nhân vẫn phát triển khá chậm”, ông Hưng nói.
Thực tế cho thấy, nhiều dự án có vị trí đẹp, pháp lý đầy đủ vẫn ghi nhận sức hấp thụ tốt. Tuy nhiên, đây chủ yếu là các sản phẩm hướng đến nhóm khách hàng có tiềm lực tài chính hoặc nhà đầu tư dài hạn. Trong khi đó, những người có nhu cầu mua nhà để ở vẫn gặp khó khi nguồn cung vừa túi tiền ngày càng hiếm.
Một điểm sáng đáng chú ý là chương trình phát triển nhà ở xã hội đang ghi nhận những kết quả tích cực hơn so với các năm trước. Theo Bộ Xây dựng, năm 2025 cả nước đã hoàn thành hơn 103.000 căn nhà ở xã hội, vượt kế hoạch đề ra.
Bước sang 6 tháng đầu năm 2026, có thêm 96 dự án với 27.676 căn được hoàn thành. Đồng thời, 62 dự án mới đã được khởi công, bổ sung hơn 65.000 căn nhà ở xã hội và nhà cho thuê vào nguồn cung trong tương lai.
Lũy kế đến nay, cả nước có 875 dự án nhà ở xã hội đang được triển khai với quy mô gần 772.000 căn. Trong đó, 289 dự án đã hoàn thành, 270 dự án đang xây dựng và 316 dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư. Quy mô này tương đương khoảng 77% mục tiêu của Đề án xây dựng một triệu căn nhà ở xã hội đến năm 2030.
Dù vậy, cơ quan quản lý cũng nhìn nhận rằng việc gia tăng số lượng dự án chưa đồng nghĩa với việc bài toán nhà ở đã được giải quyết. Một trong những điểm nghẽn lớn nhất hiện nay là cơ chế ưu đãi dành cho doanh nghiệp đầu tư nhà ở cho thuê vẫn chưa đủ hấp dẫn, khiến phân khúc này chưa thu hút được nhiều nhà đầu tư tư nhân.
Điều tiết dòng vốn vào nhu cầu thực
Bên cạnh việc gia tăng nguồn cung, bài toán quan trọng không kém là phân bổ dòng vốn một cách hiệu quả, hướng vào những dự án đáp ứng nhu cầu thực và có nền tảng pháp lý minh bạch.
Theo định hướng của Bộ Xây dựng, trong giai đoạn tới, thị trường sẽ không chỉ tập trung phát triển nhà ở thương mại mà cần xây dựng hệ sinh thái đa dạng hơn, bao gồm nhà ở xã hội, nhà công vụ và đặc biệt là nhà ở cho thuê. Đây được xem là hướng đi phù hợp trong bối cảnh tốc độ đô thị hóa tiếp tục tăng nhanh, trong khi nhu cầu thuê nhà tại các khu công nghiệp, khu kinh tế và đô thị lớn ngày càng gia tăng.
Ở góc độ điều hành chính sách tiền tệ, Ngân hàng Nhà nước cũng khẳng định sẽ tiếp tục kiểm soát dòng vốn theo hướng ưu tiên các dự án phục vụ nhu cầu thực, đồng thời hạn chế rủi ro từ hoạt động đầu cơ.
Ông Đào Văn Hà, Phó vụ trưởng Vụ Dự báo, thống kê - Ngân hàng Nhà nước, cho rằng việc điều tiết dòng vốn cần hướng đến mục tiêu tạo ra giá trị thực cho nền kinh tế, qua đó nâng cao năng lực phát triển bền vững của doanh nghiệp bất động sản.
Theo đại diện Ngân hàng Nhà nước, việc đảm bảo an toàn hệ thống tài chính và ưu tiên tín dụng cho đúng đối tượng là hai mục tiêu song hành. Dòng vốn sẽ được ưu tiên cho các dự án có pháp lý đầy đủ, đáp ứng nhu cầu ở thực và có khả năng triển khai hiệu quả.
“Nguồn vốn chảy vào dự án pháp lý đầy đủ và nhu cầu thực đó là những cái khoản tín dụng an toàn nhất. Ngược lại vốn chảy vào đầu cơ mà các dự án chưa hoàn thiện, chưa đầy đủ pháp lý thì đấy là cái nguồn gốc của rủi ro hệ thống”, ông Hà nhấn mạnh.
Trong năm 2026, Ngân hàng Nhà nước tiếp tục định hướng tăng trưởng tín dụng ở mức khoảng 15%. Tuy nhiên, mức tăng này sẽ được điều hành linh hoạt theo diễn biến kinh tế vĩ mô, khả năng hấp thụ vốn của nền kinh tế và mục tiêu kiểm soát lạm phát.
Cùng với việc điều hành tăng trưởng tín dụng, mặt bằng lãi suất cũng sẽ được điều chỉnh phù hợp nhằm hỗ trợ doanh nghiệp tiếp cận vốn nhưng vẫn đảm bảo ổn định kinh tế vĩ mô. Chính sách tín dụng sẽ tiếp tục ưu tiên các lĩnh vực sản xuất, kinh doanh và những ngành tạo ra giá trị thực, đồng thời kiểm soát chặt dòng vốn vào các lĩnh vực tiềm ẩn nhiều rủi ro.
Bên cạnh đó, công tác thanh tra, giám sát cũng sẽ được tăng cường, đặc biệt đối với các khoản cấp tín dụng lớn và các địa bàn có mức độ rủi ro cao. Đây được xem là giải pháp nhằm hạn chế tình trạng dòng vốn bị sử dụng sai mục đích hoặc tập trung quá mức vào các dự án đầu cơ.
Ái Sa/Tạp chí Đầu tư Tài Chính
