Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến hoàn thiện Dự thảo Nghị quyết thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội, dự kiến trình Quốc hội tại kỳ họp thứ 9 vào giữa năm nay. Trong báo cáo thẩm định gửi Bộ Xây dựng, Bộ Tư pháp đề nghị bổ sung quy định về giá trần với nhà ở xã hội để bán và cho thuê, nhằm đảm bảo người dân được tiếp cận đúng đối tượng, tránh tình trạng đội giá, trục lợi chính sách.

Việc áp giá trần nhà ở xã hội hiện nay là chưa hợp lý. Ảnh: DH

Áp giá trần nhà ở xã hội

Hiện nay, giá bán nhà ở xã hội do chủ đầu tư xác định dựa trên tổng chi phí đầu tư hợp lý, bao gồm chi phí xây dựng, lãi vay (nếu có) và lợi nhuận định mức không quá 10%. Giá thuê nhà cũng do chủ đầu tư và người thuê thỏa thuận, trong khung giá do UBND tỉnh ban hành. Mức giá này không bao gồm các khoản ưu đãi của Nhà nước.

Tuy nhiên, Bộ Tư pháp cho rằng cách xác định giá như hiện nay khiến việc kiểm soát thiếu chặt chẽ, dẫn đến sự thiếu minh bạch và nguy cơ lợi dụng chính sách để bán nhà ở xã hội với giá cao. Do đó, cần có quy định trần giá (tức mức tối đa) cho cả hoạt động bán và cho thuê nhà ở xã hội.

Phản hồi ý kiến này, Bộ Xây dựng cho rằng việc quy định giá trần là chưa cần thiết trong giai đoạn này. Căn cứ theo Luật Nhà ở 2023, việc xác định giá thuê nhà đã được ràng buộc bởi khung giá địa phương. Bộ cũng lưu ý rằng, việc áp giá trần có thể tạo ra rào cản thu hút đầu tư, nếu chủ đầu tư không đảm bảo được lợi nhuận hợp lý.

Dù chưa đồng thuận với đề xuất giá trần, Bộ Xây dựng đã tiếp thu kiến nghị bổ sung cơ chế hậu kiểm vào dự thảo nghị quyết. Nội dung này nhằm kiểm soát hiệu quả việc triển khai dự án, quản lý đối tượng thụ hưởng, cũng như ngăn chặn các hành vi trục lợi chính sách sau khi đã hoàn tất phân phối nhà.

Doanh nghiệp chịu trách nhiệm toàn diện về duyệt hồ sơ mua

Một nội dung đáng chú ý khác là đề xuất chuyển trách nhiệm xét duyệt hồ sơ người mua nhà ở xã hội từ doanh nghiệp sang cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Theo Bộ Tư pháp, điều này giúp đảm bảo tính minh bạch, khách quan, tránh trường hợp doanh nghiệp tự “chọn mặt gửi vàng” hoặc phân phối sai đối tượng.

Việc hậu kiểm đối tượng mua nhà ở xã hội sẽ minh bạch hơn khi đầy đủ cơ sở dữ liệu.

Bộ Tư pháp cũng đề xuất có chế tài mạnh với chủ đầu tư không đáp ứng tiến độ dự án, như việc buộc chuyển nhượng dự án cho nhà đầu tư khác tiếp tục thực hiện. Mục tiêu là hạn chế tình trạng “ôm đất, chậm tiến độ” vốn đã diễn ra nhiều năm trên thị trường, gây lãng phí tài nguyên và cơ hội tiếp cận nhà ở của người dân.

Đáp lại, Bộ Xây dựng cho biết đang xây dựng hệ thống thông tin nhà ở và thị trường bất động sản, tích hợp dữ liệu liên quan đến người đã mua nhà ở xã hội. Cơ sở dữ liệu này sẽ giúp theo dõi, ngăn ngừa mua bán chui, sở hữu trùng lặp, đồng thời làm cơ sở cho cơ quan quản lý thực hiện hậu kiểm.

Về tiến độ dự án, Bộ đã bổ sung nội dung quy định doanh nghiệp phải chịu trách nhiệm toàn diện, cam kết không trục lợi, không tham nhũng, và tuân thủ đúng tiến độ theo kế hoạch phê duyệt.

Bên cạnh góp ý từ Bộ Tư pháp, Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) cũng vừa gửi văn bản góp ý dự thảo nghị quyết, trong đó đáng chú ý là kiến nghị bổ sung chức năng tạo lập quỹ nhà ở để bán cho cán bộ, công chức, viên chức và người lao động.

Hiện tại, dự thảo nghị quyết chỉ đề cập đến hình thức thuê và thuê mua nhà ở từ Quỹ Nhà ở quốc gia. Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, điều này chưa đảm bảo đầy đủ nhu cầu thực tế của cán bộ, công chức – những người có nhu cầu sở hữu nhà ổn định lâu dài.

HoREA đề nghị bổ sung chức năng cho phép Quỹ Nhà ở quốc gia đầu tư, xây dựng và bán nhà ở xã hội cho nhóm đối tượng trên, bên cạnh việc thuê và thuê mua. Cơ sở cho đề xuất này là Luật Nhà ở 2023, trong đó Nhà nước được quyền đầu tư nhà ở cho lực lượng vũ trang bằng vốn công để cho thuê, thuê mua và bán – mô hình có thể áp dụng tương tự cho công chức, viên chức.

Hiệp hội cho rằng, nếu không mở rộng hình thức “bán”, người lao động khó có cơ hội sở hữu nhà, từ đó ảnh hưởng đến mục tiêu an cư, thu hút nhân lực và phát triển bền vững đô thị.

Dự thảo Nghị quyết thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù về nhà ở xã hội là bước đi quan trọng nhằm thúc đẩy nguồn cung nhà ở cho người thu nhập thấp, sau nhiều năm khan hiếm, lệch pha cung – cầu. Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, tỷ lệ nhà ở xã hội hiện nay mới chỉ đáp ứng khoảng 40% kế hoạch, trong khi nhu cầu thực tế lên tới hàng triệu căn.

Việc hoàn thiện hành lang pháp lý rõ ràng, chặt chẽ, nhưng vẫn đủ linh hoạt là yếu tố then chốt để thu hút nhà đầu tư tham gia, đồng thời đảm bảo quyền lợi cho người dân – nhóm yếu thế trên thị trường nhà ở thương mại. Các đề xuất như giá trần, hậu kiểm, trách nhiệm tiến độ, mở rộng hình thức sở hữu... là những gợi mở quan trọng giúp nghị quyết sát thực tế hơn khi trình ra Quốc hội.