Giao dịch nhà ở giảm sâu nhưng giá vẫn “cứng đầu” không hạ
Trái với kỳ vọng về một nhịp phục hồi rõ nét, thị trường bất động sản quý 1/2026 lại ghi nhận nghịch lý: Giá vẫn đứng cao trong khi giao dịch suy giảm đáng kể, dù nguồn cung đã có dấu hiệu cải thiện.
Tại họp báo thường kỳ quý 1/2026, Bộ Xây dựng cho biết, trong 3 tháng đầu năm, tổng lượng giao dịch trên toàn thị trường đạt khoảng 115.650 giao dịch, giảm gần 24% so với quý trước và thấp hơn 14% so với cùng kỳ 2025. Đáng chú ý, phân khúc nhà ở (gồm chung cư và nhà riêng lẻ) chỉ ghi nhận hơn 25.600 giao dịch thành công, lao dốc trên 30% theo quý. Đất nền chiếm phần lớn với gần 90.000 giao dịch, nhưng cũng giảm hơn 10% so với cùng kỳ.
Thanh khoản đi xuống trong bối cảnh giá chưa có dấu hiệu “hạ nhiệt” rõ rệt. Mặt bằng giá nhà ở tiếp tục neo cao, chỉ tăng nhẹ tại một số địa phương.
Cụ thể, Hà Nội, TP. HCM và Khánh Hòa tăng khoảng 2%, trong khi Đà Nẵng và Đồng Nai tăng trên 1%. Tại Hà Nội, giá chung cư sơ cấp vẫn quanh ngưỡng 100 triệu đồng/m2, còn thị trường thứ cấp phổ biến khoảng 82 triệu đồng/m2, gần như không biến động mạnh.
Trong khi sức mua suy yếu, nguồn cung lại đang được “bơm” thêm. Quý 1 ghi nhận 42 dự án hoàn thành, cung ứng khoảng 7.871 sản phẩm ra thị trường, bao gồm 2.449 căn hộ chung cư, 3.309 nhà ở riêng lẻ và hơn 2.100 lô đất nền.
Ở chiều phát triển, cả nước hiện có 1.195 dự án đang triển khai, với quy mô lên tới hơn 564.000 sản phẩm. Trong đó, nhà ở thương mại chiếm áp đảo với 825 dự án, tương đương khoảng 456.799 căn. Ngoài ra, có 340 dự án hạ tầng phân lô bán nền đang triển khai, cung cấp hơn 103.700 lô đất.
Đáng chú ý, nguồn hàng đủ điều kiện đưa ra thị trường cũng gia tăng mạnh. Có 74 dự án với hơn 34.300 căn đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai, đồng thời 51 dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư mới trong quý.
Ở phân khúc nhà ở xã hội - lĩnh vực được kỳ vọng dẫn dắt nhu cầu thực - quy mô triển khai khá lớn nhưng tiến độ vẫn chậm. Hiện có 737 dự án đang thực hiện, tương ứng hơn 701.000 căn, đạt khoảng 70,1% mục tiêu 1 triệu căn. Tuy nhiên, riêng quý 1 chỉ có 4 dự án hoàn thành với 578 căn, trong khi 33 dự án được cấp phép và khởi công, 66 dự án được giao chủ đầu tư. Tính chung, tỷ lệ hoàn thành và khởi công mới chỉ đạt khoảng 0,18% kế hoạch năm 2026.
Bức tranh trên cho thấy thị trường đang rơi vào trạng thái “lệch pha”: Nguồn cung mở rộng nhưng lực cầu suy yếu. Người mua tiếp tục giữ tâm lý thận trọng khi giá chưa điều chỉnh đủ hấp dẫn, trong khi doanh nghiệp vẫn gia tăng nguồn hàng để đón đầu chu kỳ mới.
Bà Hoàng Thu Hằng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng cho biết, Việc nguồn cung được cải thiện sẽ góp phần ổn định mặt bằng chung, hạn chế tình trạng tăng giá bất hợp lý, qua đó tạo điều kiện thuận lợi hơn cho người dân có nhu cầu ở thực.
Dự báo trong thời gian tới, dòng tiền sẽ tập trung vào các sản phẩm có mức giá vừa túi tiền tại đô thị lớn, cùng với đất nền ở những khu vực có hạ tầng hoàn chỉnh. Đồng thời, thị trường sẽ bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh hơn: Doanh nghiệp yếu về tài chính hoặc pháp lý sẽ dần bị loại bỏ, nhường chỗ cho các chủ đầu tư có nền tảng tốt và dự án bài bản.
Song song, việc siết chặt quản lý môi giới và kiểm soát đầu cơ được kỳ vọng sẽ hạn chế các cơn “sốt ảo”, giúp thị trường vận hành ổn định hơn trong giai đoạn tới.
