Xuất hiện phân khúc nhà ở mới cho nhóm thu nhập trung bình
Bộ Xây dựng mới đây đưa ra đề xuất thí điểm mô hình nhà ở thương mại giá phù hợp, hướng đến nhóm người có thu nhập trung bình, khoảng trên 20 triệu đồng mỗi tháng. Đây được xem là nhóm khách hàng đang rơi vào “khoảng trống” của thị trường: Không đủ điều kiện tiếp cận nhà ở xã hội nhưng cũng gặp khó khăn khi mua nhà thương mại theo giá thị trường.
Theo đề xuất, các dự án thuộc phân khúc này sẽ được triển khai theo cơ chế đặc thù. Thay vì thực hiện đấu giá hoặc đấu thầu quyền sử dụng đất như các dự án thương mại thông thường, việc chấp thuận chủ trương đầu tư có thể đi kèm với hình thức giao chủ đầu tư trực tiếp, tương tự cơ chế đang áp dụng với nhà ở xã hội theo Nghị quyết 201.
Nhiều chuyên gia cho rằng, việc không phải tham gia đấu giá đất có thể giúp giảm đáng kể chi phí đầu vào của dự án, đặc biệt là tiền sử dụng đất - một trong những yếu tố khiến giá nhà bị đẩy lên cao. Nhờ đó, giá bán nhà ở có thể được kiểm soát ở mức hợp lý hơn so với mặt bằng chung của thị trường.
Tuy nhiên, sự xuất hiện của phân khúc giá thấp được kiểm soát cũng có thể tạo ra áp lực nhất định đối với các dự án nhà ở thương mại hiện hữu.
Theo đánh giá từ VNDirect, khi nguồn cung nhà ở có mức giá thấp hơn xuất hiện, mặt bằng giá bất động sản trên thị trường có thể chịu tác động điều chỉnh, đặc biệt tại những khu vực đang có lượng hàng tồn kho lớn.
Những khó khăn của thị trường bất động sản cũng đang phản ánh rõ trên sàn chứng khoán. Thời gian gần đây, nhiều cổ phiếu trong nhóm địa ốc đã giảm sâu, thậm chí xuống dưới vùng đáy từng thiết lập trong năm 2025.
Không chỉ chịu tác động từ yếu tố nội tại của ngành, các biến động kinh tế vĩ mô như lãi suất duy trì ở mức cao, áp lực lạm phát và tỷ giá cũng đang khiến dòng tiền vào bất động sản trở nên thận trọng hơn. Điều này làm gia tăng áp lực đối với các doanh nghiệp đang phải xử lý lượng tồn kho lớn và chi phí vốn cao.
Trong bối cảnh đó, nhiều lãnh đạo doanh nghiệp bất động sản đã lựa chọn cách trực tiếp mua vào cổ phiếu của chính công ty mình như một động thái nhằm ổn định tâm lý thị trường.
Lãnh đạo doanh nghiệp bất động sản đồng loạt mua cổ phiếu
Một loạt giao dịch mua cổ phiếu của lãnh đạo doanh nghiệp địa ốc đã được công bố trong thời gian gần đây.
Tại Nam Long Group, hai cổ đông là Nguyễn Nam và Nguyễn Hiệp - con trai của Chủ tịch Nguyễn Xuân Quang đã đăng ký mua thêm mỗi người 1 triệu cổ phiếu NLG trong giai đoạn từ ngày 6/3 đến 4/4/2026. Nếu giao dịch hoàn tất, tỷ lệ sở hữu của mỗi cá nhân sẽ tăng lên khoảng 1,4% vốn điều lệ của doanh nghiệp.
Trong khi đó, Chủ tịch Phát Đạt Real Estate Development là Nguyễn Văn Đạt cũng đăng ký mua thêm 3 triệu cổ phiếu PDR với mục đích cơ cấu danh mục đầu tư. Trước giao dịch, ông đang nắm giữ hơn 27% vốn của doanh nghiệp.
Lần gần nhất, ông Đạt thực hiện giao dịch với cổ phiếu PDR là vào cuối tháng 8, đầu tháng 9/2025 với lệnh bán tới 88 triệu cổ phiếu. Khi đó, cổ phiếu PDR đang ở vùng giá khoảng 24.550 đồng/cổ phiếu, cũng là vùng giá cao nhất trong vòng 1 năm trước đó, ước thu về hơn 2.200 tỷ đồng.
Không chỉ cá nhân lãnh đạo, một số doanh nghiệp cũng triển khai kế hoạch mua cổ phiếu quỹ. DIC Group đã thông qua chủ trương mua lại tối đa 5% số cổ phần phổ thông đang lưu hành.
Với hơn 796 triệu cổ phiếu lưu hành, quy mô giao dịch cổ phiếu quỹ của DIC Group có thể lên đến hơn 39,8 triệu cổ phiếu, tương đương khoảng 533 tỷ đồng nếu tạm tính theo mức 13.400 đồng/cổ phiếu tính theo giá sáng 12/3. Công ty cho biết mục tiêu của động thái này là giảm vốn điều lệ và gia tăng lợi ích cho cổ đông hiện hữu.
Theo doanh nghiệp, động thái này nhằm giảm vốn điều lệ và gia tăng lợi ích cho cổ đông hiện hữu trong bối cảnh thị giá cổ phiếu đang giảm sâu.
Dù nhiều cổ phiếu bất động sản đã giảm mạnh và được đánh giá có mức định giá thấp, các chuyên gia cho rằng khả năng bứt phá trong ngắn hạn vẫn còn hạn chế.
Ông Nguyễn Thế Minh, Giám đốc phân tích khách hàng cá nhân của Yuanta Securities Vietnam nhận định rằng những chính sách mới của Chính phủ đang tập trung tháo gỡ các vướng mắc pháp lý cho thị trường.
Đáng chú ý, Nghị quyết 254 được ban hành nhằm xử lý các khó khăn trong việc thực thi Luật Đất đai 2024, đặc biệt liên quan đến định giá đất, giao đất, cho thuê đất và chuyển tiếp các dự án cũ.
Khi các nút thắt pháp lý được tháo gỡ, nhiều dự án bất động sản có thể được tái khởi động, qua đó giúp cải thiện thanh khoản của thị trường và tạo điều kiện để ngân hàng tiếp tục giải ngân vốn.
Tuy vậy, theo các chuyên gia, quá trình phục hồi của thị trường bất động sản sẽ cần thêm thời gian. Khả năng cao phải đến khoảng quý 3/2026, khi dòng tiền cải thiện và thanh khoản tăng trở lại, thị trường mới có thể bước vào một nhịp tăng trưởng rõ ràng hơn.
