Đầu năm 2026, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã ban hành quy định mới về áp trần tăng trưởng tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản. Theo giới phân tích, đây là động thái “hãm phanh” cần thiết nhằm giảm sức nóng của dòng vốn chảy vào bất động sản - lĩnh vực vốn được tín dụng “ưu ái” suốt nhiều năm qua.
Tuy nhiên, chính sách này cũng làm dấy lên lo ngại về tác động tới lợi nhuận của các ngân hàng bởi bất động sản là một trong những mảng đóng góp lớn cho tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống.
Tính đến cuối tháng 11/2025, tổng dư nợ cho vay bất động sản đạt khoảng 4,5 triệu tỷ đồng, tăng 34,3% so với mức 3,35 triệu tỷ đồng cuối năm 2024, tương đương 24,8% tổng dư nợ toàn hệ thống. Trong đó, tín dụng cho hoạt động kinh doanh bất động sản, chủ yếu là vốn dành cho doanh nghiệp và các dự án, chiếm tới 44,2% tổng dư nợ bất động sản.
Còn theo báo cáo tài chính quý IV/2025, nhiều ngân hàng ghi nhận dư nợ cho vay bất động sản năm 2025 tăng trưởng ở mức hai chữ số. Trong số các ngân hàng có thuyết minh chi tiết, VPBank hiện là ngân hàng có dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản lớn nhất hệ thống với 207.428 tỷ đồng. Tại Techcombank, cho vay kinh doanh bất động sản tiếp tục là lĩnh vực chiếm tỷ trọng cao nhất trong danh mục tín dụng, với quy mô 207.027 tỷ đồng.
Một số ngân hàng khác cũng chứng kiến mức tăng trưởng mạnh trong mảng này. Tại SHB, dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản tăng từ 127.569 tỷ đồng năm 2024 lên 204.706 tỷ đồng năm 2025. Trong khi đó, MB ghi nhận dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản tăng gần gấp đôi, từ 64.141 tỷ đồng lên 121.189 tỷ đồng trong cùng kỳ.
Dù vậy, đánh giá về chính sách mới của NHNN, lãnh đạo nhiều ngân hàng lớn cho rằng đây là bước đi cần thiết nhằm đảm bảo an toàn hệ thống. Chia sẻ tại cuộc gặp gỡ nhà đầu tư mới đây, ông Lưu Trung Thái, Chủ tịch HĐQT Ngân hàng TMCP Quân đội (MB) cho biết, việc NHNN kiểm soát tăng trưởng tín dụng bất động sản không vượt quá mức trung bình của toàn ngành là một điểm mới trong công tác điều hành.
Theo ông Thái, với quy định này, tín dụng bất động sản sẽ được kiểm soát chặt chẽ hơn, buộc cả chủ đầu tư lẫn ngân hàng phải thận trọng hơn trong quá trình triển khai và lựa chọn dự án. “Trong đó, ngân hàng cần tập trung vào các dự án có nhu cầu thực, đặc biệt là những dự án góp phần đưa giá bất động sản tại các đô thị lớn về mức phù hợp với thu nhập của người dân”, ông nhấn mạnh.
Đại diện MB cũng cho rằng nguồn cung tín dụng cho bất động sản thương mại và kinh doanh có thể thu hẹp, kéo theo mặt bằng lãi suất ở phân khúc này tăng lên. Tuy nhiên, ngân hàng đánh giá đây là “bước đi cẩn trọng và chắc chắn” nhằm đảm bảo an toàn hệ thống trong năm 2026.
Ở chiều ngược lại, đại diện MB cho biết, đối với nhóm khách hàng có nhu cầu ở thực, ngân hàng vẫn duy trì các chương trình ưu đãi với mức lãi suất khoảng 8,58%, thấp hơn mặt bằng chung.
Cùng quan điểm, ban lãnh đạo Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng (VPBank) đánh giá các động thái gần đây của NHNN trong quản lý tín dụng và cho vay bất động sản là tương đối tích cực.
Theo ông Vũ Minh Trường, Giám đốc Khối nguồn vốn và thị trường tài chính VPBank, việc kiểm soát tăng trưởng tín dụng bất động sản không vượt quá tốc độ tăng trưởng chung của tín dụng nhằm giảm thiểu rủi ro ở các phân khúc nhạy cảm, đồng thời góp phần ổn định nhu cầu vốn của nền kinh tế, qua đó hỗ trợ giảm mặt bằng lãi suất và thúc đẩy tăng trưởng kinh tế.
Ông Trường cũng cho rằng NHNN sẽ điều hành chính sách theo hướng linh hoạt, bám sát diễn biến thị trường để tránh tạo ra các cú sốc cung - cầu, qua đó hỗ trợ thị trường bất động sản và nền kinh tế phát triển một cách lành mạnh.
Theo đại diện VPBank, trong năm 2026, ngân hàng sẽ tập trung vào nhóm khách hàng trẻ có thu nhập trung bình khá, với các khoản vay giá trị vừa phải, hạn chế rủi ro từ các dự án cao cấp, đồng thời ưu tiên rót vốn vào các dự án nhà ở xã hội theo đúng định hướng của Nhà nước.
