Bất động sản chạy đua “ăn theo” hạ tầng
Thị trường bất động sản TP.HCM đang bước vào giai đoạn tái phân bố nguồn cung rõ nét, khi hàng chục nghìn sản phẩm nhà ở mới tập trung dọc các tuyến giao thông lớn như Vành đai 2, Vành đai 3, Vành đai 4, Quốc lộ 13 và các trục kết nối liên vùng. Hạ tầng không chỉ đóng vai trò hỗ trợ, mà đang trở thành yếu tố “định hình” không gian phát triển đô thị.
Theo số liệu nghiên cứu thị trường của Viện Nghiên cứu Datxanh Services, khu vực TP.HCM và vùng giáp ranh hiện có hơn 40.000 sản phẩm bất động sản nhà ở đang và chuẩn bị triển khai quanh các trục hạ tầng lớn.
Cụ thể, dọc tuyến Vành đai 2, hiện ghi nhận gần 7.000 sản phẩm đang phát triển, chủ yếu thuộc các dự án căn hộ và khu đô thị tại TP.Thủ Đức (cũ) và khu Đông. Trong khi đó, Vành đai 3 - trục kết nối chiến lược của vùng kinh tế trọng điểm phía Nam - đang thu hút hơn 11.000 sản phẩm, với hàng loạt khu đô thị quy mô lớn đã hình thành và tiếp tục mở rộng.
Ở các vành đai ngoài, xu hướng càng rõ rệt hơn. Vành đai 4 hiện ghi nhận khoảng 15.500 sản phẩm đang triển khai, phản ánh sự dịch chuyển mạnh của các chủ đầu tư ra khu vực cửa ngõ, nơi còn quỹ đất lớn và dư địa phát triển dài hạn.
Không chỉ các tuyến vành đai, những trục giao thông xuyên vùng cũng trở thành “điểm rơi” của nguồn cung. Riêng Quốc lộ 13 đã có hơn 11.000 sản phẩm bất động sản đang được phát triển. Bên cạnh đó, hàng chục nghìn căn hộ khác tập trung dọc Quốc lộ 1K, cao tốc Mỹ Phước - Tân Vạn và các hướng tuyến metro, hình thành dải đô thị nối TP.HCM với Bình Dương và Đồng Nai.
Thực tế thị trường cho thấy, nhiều dự án dọc các trục này có quy mô từ vài trăm đến vài nghìn căn mỗi dự án, góp phần hình thành các cụm đô thị mới thay vì phát triển manh mún như giai đoạn trước.
Chia sẻ với PV Dân Việt, lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản tại TP.HCM cho rằng việc phát triển sản phẩm địa ốc “ăn theo” làn sóng đầu tư hạ tầng là xu hướng tất yếu hiện nay. Trong bối cảnh hạ tầng giao thông đang trở thành yếu tố dẫn dắt lại dòng tiền trên thị trường. Khi các dự án vành đai, cao tốc, metro được đẩy nhanh tiến độ, khả năng kết nối và bán kính sinh hoạt của đô thị thay đổi rõ rệt, kéo theo nhu cầu ở thực lẫn đầu tư dịch chuyển ra các khu vực mới. Do đó, những dự án bám sát trục hạ tầng lớn, có pháp lý rõ ràng và được phát triển bài bản sẽ có lợi thế lớn trong việc thu hút người mua cũng như nhà đầu tư trung, dài hạn
“Bản thân doanh nghiệp của tôi từ nhiều năm trước đã săn lùng các quỹ đất dọc tuyến metro, Vành đai 3… để hoàn thiện hồ sơ pháp lý. Sắp tới, chúng tôi sẽ đưa vào thị trường hơn 1.000 căn hộ dọc tuyến Vành đai 3 để phục vụ người dân”, vị này cho hay.
Xu hướng tất yếu của thị trường bất động sản
Theo các chuyên gia, sự dịch chuyển này phản ánh thay đổi căn bản trong cấu trúc thị trường nhà ở TP.HCM. Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc thị trường nhà ở CBRE Việt Nam, cho rằng không gian đô thị TP.HCM đang mở rộng theo các trục giao thông lớn, đặc biệt là hệ thống vành đai. Việc nguồn cung tăng mạnh ở khu vực ven đô cho thấy đô thị đang chuyển từ mô hình tập trung sang đa cực, với hạ tầng đóng vai trò kết nối các trung tâm mới.
Ở góc độ nhu cầu, tiêu chí chọn nhà cũng đang thay đổi. Thay vì ưu tiên vị trí hành chính, người mua ngày càng coi trọng thời gian di chuyển thực tế. Những khu vực có khả năng kết nối trung tâm trong khoảng 20 - 30 phút nhờ hạ tầng hoàn chỉnh đang trở thành lựa chọn thay thế cho khu vực nội đô vốn khan hiếm quỹ đất và giá cao.
Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan, nhận định dòng vốn đổ về các khu vực vành đai là hệ quả tất yếu khi chi phí phát triển ở trung tâm tăng mạnh. Hạ tầng giao thông giúp bất động sản vùng ven cải thiện khả năng khai thác, từ đó nâng cao tính cạnh tranh và tính thanh khoản.
Đáng chú ý, theo ông Quốc Anh, thị trường hiện nay gắn chặt hơn với tiến độ hạ tầng thực, thay vì chỉ dựa vào kỳ vọng quy hoạch như trước, qua đó góp phần giúp mặt bằng giá và dòng tiền ổn định hơn.
Việc bất động sản tập trung quanh các trục giao thông lớn đang góp phần giảm áp lực cho khu vực lõi TP.HCM, đồng thời thúc đẩy hình thành các cực phát triển mới tại cửa ngõ phía Đông và Đông Bắc.
Tuy nhiên, các chuyên gia cũng lưu ý, hiệu quả dài hạn phụ thuộc lớn vào việc phát triển đồng bộ hạ tầng xã hội, việc làm và dịch vụ. Nếu chỉ phát triển nhà ở đơn thuần, nguy cơ xuất hiện các khu đô thị thiếu sức sống vẫn hiện hữu.
Trong bối cảnh đầu tư công tiếp tục được đẩy mạnh, bất động sản bám hạ tầng được dự báo vẫn sẽ là trục phát triển chủ đạo của TP.HCM trong trung và dài hạn, đồng thời đặt ra yêu cầu cao hơn về quy hoạch và quản lý đô thị.
