Chính phủ vừa ban hành Nghị định 302 quy định chi tiết việc thành lập và vận hành Quỹ nhà ở quốc gia - một quỹ tài chính Nhà nước ngoài ngân sách, có tư cách pháp nhân và hoạt động không vì lợi nhuận.
Theo Nghị định, Quỹ nhà ở quốc gia được hạch toán độc lập, chịu sự quản lý của Bộ Xây dựng và Bộ Tài chính. Quỹ được giao nhiệm vụ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, hạ tầng kỹ thuật - xã hội để cho thuê; đồng thời có thể tiếp nhận, cải tạo hoặc chuyển đổi công năng tài sản công nhằm tạo lập quỹ nhà mới.
Ngoài ra, Quỹ có quyền mua, đặt hàng hoặc nhận bàn giao sản phẩm từ doanh nghiệp 100% vốn Nhà nước, tiếp nhận nhà tái định cư, nhà tạm cư; thậm chí mua nhà ở thương mại để phục vụ nhu cầu thuê của cán bộ, công chức, viên chức và người lao động.
Về nguồn lực, Quỹ được bổ sung từ nhiều kênh như ngân sách Nhà nước cấp theo kế hoạch, vốn vay, tài trợ, đóng góp tự nguyện và các khoản thu từ hoạt động đầu tư vốn của quỹ. Trên cơ sở đó, quỹ có thể cho vay ưu đãi, tài trợ, đồng đầu tư hoặc mua lại các dự án nhà ở nhằm đáp ứng mục tiêu an sinh.
Theo TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính, việc thành lập một quỹ tài chính ngoài ngân sách cho lĩnh vực nhà ở là bước đi “rất đáng chú ý” vì nó giúp tách bạch mục tiêu an sinh khỏi áp lực ngân sách hằng năm.
“Thực tế, nhiều chương trình nhà ở xã hội trước đây bị chậm hoặc gián đoạn do phải phụ thuộc từng kỳ phân bổ ngân sách. Quỹ mới sẽ giúp dòng tiền ổn định hơn, từ đó tiến độ dự án cũng minh bạch và nhất quán hơn,” ông Hiếu nhận định.
Điểm đáng chú ý là phạm vi hoạt động của Quỹ không chỉ dừng ở nhà ở xã hội mà còn bao trùm cả việc cho vay để cải tạo chung cư cũ, hỗ trợ người thu nhập thấp vay mua - thuê mua nhà, hỗ trợ doanh nghiệp phát triển nhà lưu trú công nhân và nhà ở xã hội cho thuê.
TS. Nguyễn Minh Phong, chuyên gia kinh tế đánh giá cơ chế vận hành theo nguyên tắc “không vì lợi nhuận” của Quỹ sẽ giúp giảm đáng kể chi phí tài chính cho các dự án có yếu tố an sinh. Nhà ở xã hội đang bị đội chi phí do lãi vay thương mại cao, thời gian hoàn vốn dài. Nếu Quỹ tham gia bằng hình thức cho vay ưu đãi hoặc đồng đầu tư, mặt bằng chi phí sẽ giảm ngay từ đầu, từ đó tạo điều kiện để giá bán - giá thuê thấp hơn.
Nhiều chuyên gia cho rằng Quỹ nhà ở quốc gia sẽ đóng vai trò như “động cơ đẩy” cho Chương trình 1 triệu căn nhà ở xã hội đang triển khai.
Liệu Quỹ nhà ở quốc gia có kéo giảm giá nhà?
Theo số liệu của Bộ Xây dựng, giá nhà tại Hà Nội và TP. HCM đã tăng nhiều lần trong vòng 10 năm, vượt xa thu nhập của phần lớn người dân. Mặt bằng giá bị đẩy lên bởi chi phí đất đai, thủ tục kéo dài, khan hiếm nguồn cung và áp lực tài chính. Một quỹ tài chính lớn, có khả năng “bơm lực” vào phân khúc nhà ở xã hội, được kỳ vọng sẽ gián tiếp tác động đến giá nhà.
Tuy nhiên, theo ông Hiếu, việc giá nhà có giảm hay không phụ thuộc vào khả năng mở rộng cung thực tế. “Quỹ nhà ở quốc gia chỉ là một phần của lời giải. Điều quan trọng là nguồn vốn của quỹ có đủ lớn để tạo ra một gói hỗ trợ có ý nghĩa hay không. Nếu quy mô quỹ hạn chế, tác động lên cung sẽ không đủ mạnh để kéo mặt bằng giá xuống,” vị chuyên gia này nói.
Theo ông, trong ngắn hạn, giá nhà thương mại khó có biến động lớn vì Quỹ không trực tiếp can thiệp vào phân khúc này. Tuy nhiên, trong trung - dài hạn, nếu hàng trăm dự án nhà ở xã hội được triển khai nhờ nguồn vốn hỗ trợ, thị trường sẽ có thêm nhiều lựa chọn, từ đó giảm áp lực lên phân khúc vừa túi tiền.
Điểm quan trọng là người mua hiện nay thiếu lựa chọn. Khi nguồn cung nhà giá hợp lý tăng mạnh, hành vi thị trường sẽ thay đổi, qua đó mặt bằng giá có thể dần điều chỉnh.
TS. Nguyễn Trí Hiếu nhấn mạnh
Một thách thức khác được nhiều chuyên gia nhấn mạnh là cơ chế giám sát và minh bạch, bởi Quỹ nhà ở quốc gia quản lý lượng vốn rất lớn, liên quan trực tiếp đến an sinh xã hội. Vì vậy cần thiết lập hệ thống kiểm toán, báo cáo và giám sát độc lập để đảm bảo nguồn vốn được sử dụng đúng mục tiêu.
“Rất nhiều quốc gia có mô hình quỹ tương tự, nhưng chỉ thành công khi cơ chế minh bạch tuyệt đối. Việc công khai danh mục dự án được tài trợ, tiêu chí thẩm định và hiệu quả đầu tư sẽ quyết định mức độ tin cậy của quỹ,” ông Hiếu nhấn mạnh.
Ông còn cho rằng, Quỹ nhà ở quốc gia giống như một bệ đỡ để thị trường quay trở lại đúng quỹ đạo: dành đất - dành vốn - dành ưu đãi cho các phân khúc vì người dân, chứ không chỉ phục vụ đầu tư ngắn hạn. Đây là tín hiệu mà thị trường đã chờ đợi nhiều năm.
Trong bối cảnh giá nhà liên tục leo thang và nhu cầu an cư của người dân ngày càng bức thiết, Quỹ nhà ở quốc gia được kỳ vọng trở thành một công cụ mới, mạnh mẽ và thực chất để giải quyết bài toán nhà ở lâu dài của Việt Nam.
