Trong Quý 3/2025, thị trường Bất động sản Nhà ở TP. Đà Nẵng ghi nhận sự phục hồi tích cực từ phân khúc đất nền và phân khúc căn hộ, các phân khúc còn lại chưa có nhiều dấu hiệu cải thiện. Bước sang Quý 4/2025, dự báo thị trường sẽ có những triển vọng hồi phục rõ nét hơn, tùy từng phân khúc cụ thể.
DIỄN BIẾN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ Ở TP. ĐÀ NẴNG QUÝ 3/2025
Nhìn chung, thị trường bất động sản trong 3 tháng vừa qua chưa phục hồi đồng đều ở tất cả phân khúc. Tuy nhiên, thị trường vẫn được thúc đẩy bởi nhiều yếu tố tích cực từ chính sách, pháp lý, hạ tầng giao thông,…
Đầu tiên là phân khúc đất nền trong Quý 3/2025, nguồn cung sơ cấp ghi nhận mức tăng 85% so với cùng kỳ năm 2024. Phường Ngũ Hành Sơn dẫn đầu khi chiếm 91% tỷ trọng nguồn cung và 99% lượng tiêu thụ mới. Hiệu ứng “ông lớn” đổ bộ thị trường đất nền TP. Đà Nẵng đã tạo cú hích mạnh mẽ cho tăng trưởng khu vực trong Quý 3/2025. Sức cầu chung của thị trường ghi nhận nhiều khởi sắc, lượng tiêu thụ chung đạt khoảng 54% trên tổng cung sơ cấp. So với quý trước, giá sơ cấp ghi nhận mức tăng trung bình khoảng 3%. Trong khi đó, mặt bằng giá thứ cấp ghi nhận mức tăng trung bình khoảng 4% so với Quý 2/2025, theo đó, lượng giao dịch tập trung vào nhóm các dự án thuộc tổ hợp khu đô thị, giao thương kết nối vùng thuận lợi, đã hoàn thiện hạ tầng pháp lý,…
Ở phân khúc căn hộ, nguồn cung sơ cấp tiếp tục đà tăng, ghi nhận mức tăng 87% so với cùng kỳ. Trong Quý 3, phân khúc căn hộ hạng A duy trì vị trí dẫn đầu, chiếm 81% tổng nguồn cung sơ cấp tại TP. Đà Nẵng. Sức cầu thị trường tiếp tục khởi sắc, đạt 68% trên tổng nguồn cung sơ cấp, phần lớn ghi nhận ở các dự án mở bán mới tại Phường Hòa Xuân, Ngũ Hành Sơn và Hòa Cường. Theo ghi nhận, thị trường dần xuất hiện tình trạng bất cân xứng nguồn cung giữa các phân khúc do hầu hết các dự án mở bán ra thị trường đều được định vị ở phân khúc cao cấp. Giá bán liên tục thiết lập những mặt bằng giá mới, dao động từ 80 đến trên 100 triệu đồng cho mỗi m2 căn hộ, phần nào giới hạn sự lựa chọn của người mua.
Nguồn cung sơ cấp nhà phố/biệt thự tại thị trường TP. Đà Nẵng tiếp tục sụt giảm với mức giảm xấp xỉ 15% so với cùng kỳ, phần lớn nguồn cung đến từ lượng hàng tồn kho của những dự án đã mở bán trước đó, chiếm đến 84% tổng nguồn cung toàn thị trường. Trong khi đó, nguồn cung mới trong quý chưa có nhiều chuyển biến tích cực, chỉ đạt khoảng 32% so với cùng kỳ năm ngoái, tập trung chủ yếu ở hai khu vực Điện Bàn Đông và Hội An Đông. Trong Quý 3, sức cầu thị trường duy trì đà tăng với lượng tiêu thụ ghi nhận tăng 5% so với cùng kỳ. Mặt bằng giá bán sơ cấp ghi nhận tăng trung bình 10% so với cùng kỳ năm ngoái trong khi thị trường thứ cấp cũng tăng bình quân 4% so với giai đoạn đầu năm 2025, mức tăng tập trung chủ yếu ở những dự án đã bàn giao, có pháp lý hoàn thiện và hạ tầng kết nối thuận lợi.
Với loại hình bất động sản nghỉ dưỡng - biệt thự nghỉ dưỡng, nguồn cung sơ cấp tiếp tục sụt giảm với mức giảm khoảng 7% so với cùng kỳ, chủ yếu đến từ lượng tồn kho của các dự án cũ. Trong khi đó, các dự án mới tiếp tục vắng bóng suốt gần 3 năm qua. Trong Quý 3/2025, sức cầu của phân khúc này duy trì ở mức thấp, lượng tiêu thụ không đáng kể, thanh khoản vẫn gặp nhiều khó khăn trong bối cảnh tâm lý của nhà đầu tư vẫn còn thận trọng. Theo ghi nhận, mặt bằng giá bán sơ cấp không biến động so với cùng kỳ năm trước và vẫn duy trì ở mức cao. Các chính sách chia sẻ lợi nhuận/doanh thu, ân hạn nợ gốc, hỗ trợ lãi suất,… tiếp tục được áp dụng rộng rãi nhằm tăng thanh khoản. Tuy nhiên, niềm tin của khách hàng với phân khúc này vẫn chưa phục hồi do phần lớn nhà đầu tư còn khá thận trọng vì lo ngại rủi ro pháp lý và khả năng khai thác thu hồi lợi nhuận.
Trong Quý 3, nguồn cung sơ cấp của phân khúc nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng, vẫn duy trì ở mức thấp, dự án mới thiếu vắng, nguồn cung trong quý chủ yếu đến từ những dự án cũ đã mở bán từ năm trước, nhưng không có giao dịch nào được ghi nhận. Mặt bằng giá bán sơ cấp nhìn chung ổn định, không có biến động đáng kể so với cùng kỳ năm trước, với mức giá dao động trong khoảng 7.1 - 16.3 tỷ đồng/căn. Trong khi đó, thị trường thứ cấp tiếp tục ảm đạm, gần như không ghi nhận hoạt động giao dịch.
Ở phân khúc condotel trong Quý 3/2025, nguồn cung sơ cấp giảm nhẹ 2% so với cùng kỳ. Đáng chú ý, 100% nguồn cung trong quý đến từ lượng hàng tồn kho của các dự án cũ, trong khi nguồn cung mới vẫn tiếp tục vắng bóng trên thị trường trong gần 1 năm qua. Sức cầu của thị trường phân khúc này ở mức rất thấp. Việc nhiều dự án đóng giỏ hàng hoặc tạm ngưng do vướng sai phạm đã ảnh hưởng tiêu cực đến thanh khoản thị trường trong quý.
DỰ BÁO THỊ TRƯỜNG QUÝ 4/2025
Theo dự báo từ DKRA Consulting, nguồn cung mới phân khúc đất nền TP. Đà Nẵng sẽ duy trì xu hướng tăng tích cực, dự kiến có khoảng 850 - 950 sản phẩm được mở bán mới. Trong đó, các khu vực quen thuộc như Phường Ngũ Hành Sơn, Điện Bàn Đông,… sẽ là chủ lực nguồn cung của thị trường. Trong Quý 4, mặt bằng giá sơ cấp không có nhiều biến động so với quý trước và tiếp tục neo cao do tác động của các loại chi phí đầu vào. Các chính sách ưu đãi bán hàng được duy trì áp dụng nhằm kích cầu thị trường. Thị trường thứ cấp duy trì đà phục hồi cả về mức giá cũng như thanh khoản, nhóm các sản phẩm đã hoàn thiện pháp lý, thuộc tổ hợp khu đô thị đa dạng tiện ích, kết nối vùng thuận lợi,… sẽ là chủ lực thanh khoản của thị trường.
Ở phân khúc căn hộ, nguồn cung mới đưa ra thị trường có thể sẽ duy trì ở mức của Quý 3/2025 hoặc tăng nhẹ, dao động trong khoảng 3,000 - 4,000 căn hộ. Phân khúc căn hộ hạng A tiếp tục chiếm tỷ trọng lớn trong cơ cấu nguồn cung mới đưa ra thị trường, phân bổ tập trung ở khu vực Phường An Hải và Hòa Cường. Dự báo, sức cầu chung toàn thị trường tiếp tục khả quan nhưng vẫn tiếp diễn tình trạng mất cân xứng, thiết hụt nguồn cung phân khúc căn hộ hạng B, hạng C phục vụ nhu cầu ở thực của đại đa số người dân. Thanh khoản thứ cấp được kỳ vọng tiếp tục duy trì xu hướng tăng trưởng ổn định, tập trung ở những dự án đã bàn giao nhà, giao thông kết nối thuận tiện về trung tâm thành phố.
Đối với phân khúc nhà phố/biệt thự, nguồn cung mới dự kiến tăng nhẹ, dao động khoảng 100 - 200 căn được giới thiệu ra thị trường. Trường hợp một số dự án quy mô lớn được mở bán trong quý, nguồn cung và lượng tiêu thụ có thể ghi nhận mức tăng đột biến so với các quý trước. Dự báo, mặt bằng giá bán sơ cấp duy trì ở mức ổn định, những chính sách ưu đãi, chiết khấu khi thanh toán nhanh tiếp tục được áp dụng rộng rãi trong Quý 4/2025. Thị trường thứ cấp có thể tiếp tục ghi nhận sự cải thiện so với quý trước và tập trung chủ yếu ở nhóm sản phẩm đã bàn giao nhà với pháp lý hoàn thiện và có vị trí kết nối thuận lợi.
Với bất động sản nghỉ dưỡng, dự kiến nguồn cung mới tiếp tục vắng bóng, các chủ đầu tư vẫn còn khá thận trọng trong việc triển khai bán hàng giữa bối cảnh thị trường trầm lắng như hiện nay. Mặt bằng giá bán sơ cấp duy trì ổn định và không có biến động nhiều so với quý trước. Các chính sách hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc, thanh toán giãn tiến độ,… vẫn tiếp tục được nhiều chủ đầu tư áp dụng giữa bối cảnh thị trường khó khăn như hiện nay.
Trần Linh (t/h)
