Đem tiền nhàn rỗi đi mua nhà để tích sản
Vợ chồng anh Nguyễn Văn Hưng ở phường Hoàng Mai, Thành phố Hà Nội gần 1 tháng nay “đau đầu” tìm mua căn hộ chung cư tại một khu đô thị ở phía đông Hà Nội. Nhận thấy, dù xa trung tâm thành phố nhưng hạ tầng, tiện ích tốt nên anh chị quyết định mua căn hộ 2 phòng ngủ có giá gần 4 tỷ đồng. Cùng với số tiền nhàn rỗi hơn 2tỷ, số còn lại anh chị vay ngân hàng bằng chính căn hộ anh chị mua.
“Giá nhà ngày càng tăng cao, tôi lo rằng các con tôi không mua nổi nhà nên sẵn có tiền nhàn rỗi tôi mua căn hộ này trước mắt để cho thuê, tiền cho thuê sẽ trả lãi vay ngân hàng. Mình vừa tích sản cho con, vừa để đầu tư’, anh Hưng chia sẻ.
Cũng giống như vợ chồng anh Hưng, chị Nguyễn Thị Hường ở phường Việt Hưng, thành phố Hà Nội cũng mua căn hộ chung cư 1 phòng ngủ gần 3 tỷ đồng tại một dự án phía Đông Thành phố Hà Nội. Khác với lựa chọn như vợ chồng anh Hưng, chị Hường mua dự án mới xây vì vốn vào ít, còn lại đóng tiền theo tiến độ đến khi nhận nhà.
"Với số vốn chưa đến 1 tỷ, số tiền còn lại gia đình sẽ tích góp hàng tháng để đóng tiến độ đến khi nhận nhà. Hai năm nữa, con tôi tốt nghiệp Đại học đến lúc nhận nhà là vừa. Mình xác định mua nhà cho con vì sợ chúng nó không mua nổi một mét nhà ở Hà Nội”, chị Hường chia sẻ.
Theo khảo sát mới đây của Công ty Nghiên cứu và Tư vấn bất động sản (DKRA) với trên hơn 2.000 giao dịch cho thấy, hai nhóm khách hàng chính gồm: người mua để ở chiếm khoảng 30% và những người mua đầu tư chiếm tới 70%.
Ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng Giám đốc DKRA Consulting cho biết, người mua để ở thường thận trọng hơn, họ mất nhiều thời gian khảo sát dự án và chịu ảnh hưởng lớn từ mạng lưới bạn bè, người thân có kinh nghiệm bất động sản, ông Thắng phân tích. Những người này thường đưa ra quyết định dựa trên 5 tiêu chí quan trọng: vị trí gần nơi làm việc, gần người thân, gần trường học cho con, môi trường sống an toàn – tiện ích, và yếu tố giá kèm phương thức thanh toán.
Trong khi đó, nhóm mua đầu tư phần lớn đã sở hữu từ 2 bất động sản trở lên và dùng tiền nhàn rỗi (tiền gửi ngân hàng) để mua thêm và tham khảo kỹ nhiều dự án trước khi đưa ra quyết định. Họ quan tâm đến tỷ suất sinh lời, quy hoạch giao thông, uy tín chủ đầu tư, giá bán và và phương thức thanh toán, kèm các hỗ trợ bán hàng.
“Sau chu kỳ khủng hoảng thời gian khoảng 2020–2023, khẩu vị đầu tư đã chuyển từ chạy theo sóng đầu cơ sang ưu tiên sản phẩm an toàn hơn, có pháp lý rõ ràng, dòng tiền bền vững, khả năng khai thác cho thuê và khả năng tiếp cận vốn vay thuận lợi”. Đây là lý do khiến sức hút quay trở lại của phân khúc căn hộ (dễ khai thác cho thuê) và sự lựa chọn thận trọng hơn đối với đất nền”, ông Võ Hồng Thắng cho biết thêm.
Tiền rẻ đổ vào thị trường bất động sản
Khảo sát mới đây của Batdongsan.com.vn cho thấy, từ đầu năm 2025 đến nay, mặt bằng lãi suất huy động và cho vay của hệ thống ngân hàng Việt Nam liên tục duy trì ở mức thấp. Theo thống kê của Ngân hàng Nhà nước, lãi suất huy động kỳ hạn 6–12 tháng phổ biến quanh mức 4,5–5,2%/năm, giảm mạnh so với giai đoạn 2022–2023, giai đoạn mà con số này từng vượt ngưỡng 7%. Bên cạnh đó, nhiều ngân hàng thương mại tung ra gói vay mua nhà với lãi suất chỉ từ 6–7%/năm trong 12 tháng đầu, thậm chí có ngân hàng áp dụng ở mức 5-6%/năm cho khách hàng cá nhân. Đây được xem là “dòng tiền rẻ” so với mặt bằng chung nhiều năm, tạo cú hích rõ rệt cho thị trường bất động sản.
Theo đánh giá của Viện Nghiên cứu và Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS), sức hấp dẫn từ lợi nhuận đã khiến dòng tiền đổ vào bất động sản ngày càng mạnh. Cùng với tâm lý kỳ vọng giá tiếp tục tăng, nhiều nhà đầu tư tận dụng các chính sách ưu đãi để mua và giữ hàng, chờ giá lên. Vòng xoáy “giữ hàng – khan cung – giá tăng” vì thế liên tục được củng cố, khiến thị trường trở nên nóng sốt, thanh khoản tăng nhưng đồng thời tiềm ẩn rủi ro, tạo áp lực tăng giá và làm giảm tính bền vững của thị trường.
VARS cho rằng hiện tượng lũng đoạn thị trường khiến giá bị đẩy lên ảo, lợi nhuận rơi vào tay một nhóm nhỏ, trong khi rủi ro lại dồn lên vai đại đa số nhà đầu tư nhỏ lẻ và người mua ở thực. Nếu không có các giải pháp kiểm soát và định hướng hợp lý, bất động sản sẽ tiếp tục lặp lại chu kỳ bong bóng - vỡ bong bóng, gây thiệt hại cho cả nền kinh tế. Và người chịu ảnh hưởng nặng nề nhất chính là những người dân đang mong mỏi một mái nhà thực sự để an cư.
Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết, dù dòng tiền rẻ mang lại nhiều tín hiệu tích cực, song cũng tiềm ẩn không ít rủi ro . Thứ nhất, khi chi phí vốn quá thấp, tâm lý đầu cơ dễ bùng phát. Một số khu vực vùng ven, dù hạ tầng chưa hoàn thiện, nhưng giá đất đã bị đẩy lên cao. Giá bất động sản tăng mạnh chủ yếu đến từ các nhà đầu tư thứ cấp thay vì nhu cầu thực. Nếu dòng tiền tiếp tục chảy mạnh mà không gắn với giá trị sử dụng, nguy cơ “bong bóng” cục bộ hoàn toàn có thể xảy ra.
Thứ hai, sự phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng cũng là “con dao hai lưỡi”. Lãi suất hiện ở mức thấp nhờ chính sách điều hành vĩ mô, nhưng nếu áp lực lạm phát tăng trở lại hoặc kinh tế toàn cầu biến động, kịch bản thắt chặt tiền tệ có thể tái diễn. Khi đó, những nhà đầu tư vay vốn quá nhiều để lướt sóng sẽ dễ rơi vào vòng xoáy nợ nần, dẫn đến tình trạng bán tháo, gây xáo trộn thị trường. Bài học giai đoạn 2010–2011, khi bất động sản tăng nóng rồi đóng băng do siết tín dụng, vẫn còn nguyên giá trị.
Ngoài ra, Ngân hàng Nhà nước đã nhiều lần khẳng định quan điểm kiểm soát chặt chẽ dòng vốn vào bất động sản, đặc biệt là các dự án cao cấp, nghỉ dưỡng chưa có nhu cầu ở thực. Điều này đồng nghĩa dòng tiền rẻ sẽ không chảy tràn lan, mà được sàng lọc kỹ. Các doanh nghiệp, nhà đầu tư nếu không có chiến lược dài hạn sẽ khó tận dụng lợi thế vốn rẻ. Dòng tiền rẻ chỉ thực sự có ý nghĩa khi được định hướng vào những phân khúc gắn với nhu cầu ở thực, đô thị hóa và hạ tầng. Nếu dòng vốn chỉ phục vụ đầu cơ, bong bóng giá là điều khó tránh.
Do đó, thị trường bất động sản Việt Nam trong giai đoạn dòng tiền rẻ hiện nay vừa có cơ hội lớn để phục hồi, vừa đòi hỏi sự tỉnh táo của nhà đầu tư. Việc lựa chọn sản phẩm phù hợp với năng lực tài chính, vị trí hạ tầng thực tế và pháp lý minh bạch sẽ quyết định thành công. Với doanh nghiệp, chiến lược phát triển bền vững, tránh lạm dụng đòn bẩy tài chính sẽ là yếu tố sống còn.
