Rủi ro pháp lý từ cho vay đặt cọc mua nhà
Ngân hàng Nhà nước chi nhánh Khu vực 2 (NHNN KV2) vừa có văn bản gửi đến các ngân hàng thương mại trên địa bàn TP.HCM và tỉnh Đồng Nai nhằm cảnh báo rủi ro phát sinh trong hoạt động cấp tín dụng cho khách hàng vay để thanh toán tiền đặt cọc mua bất động sản.
Theo NHNN KV2, thời gian qua, cơ quan này nhận được nhiều đơn thư phản ánh của người dân về việc một số ngân hàng cho vay để thanh toán tiền đặt cọc theo các “văn bản thỏa thuận” do đơn vị tư vấn, môi giới bất động sản phát hành. Các phản ánh cho rằng hoạt động này tiềm ẩn sai phạm và đã phát sinh khiếu nại, tranh chấp phức tạp.
Từ thực tế xử lý phản ánh, NHNN KV2 cho rằng việc cho vay để thanh toán tiền đặt cọc tiềm ẩn rủi ro pháp lý nghiêm trọng. Cơ quan này dẫn chứng bản án của Tòa án nhân dân Khu vực 7 (TP.HCM) đã tuyên bố văn bản thỏa thuận đặt cọc trong một vụ án dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật, căn cứ theo Điều 117 và Điều 123 Bộ luật Dân sự 2015.
Trước đó, Sở Xây dựng TP.HCM đã ra quyết định xử phạt một công ty môi giới bất động sản vì ký “văn bản thỏa thuận” khi dự án chưa đủ điều kiện giao dịch. Đồng thời, cơ quan này cũng yêu cầu các doanh nghiệp không được ủy quyền cho tổ chức hoặc cá nhân khác ký hợp đồng đặt cọc, mua bán, chuyển nhượng hoặc cho thuê mua nhà ở.
Tình trạng tương tự cũng đã được Sở Xây dựng tỉnh Bình Thuận cảnh báo, khi nhiều đơn vị môi giới tự ý ký hợp đồng giữ chỗ, đặt chỗ hoặc đăng ký vị trí tại các dự án chưa đủ điều kiện pháp lý.
NHNN KV2 nhấn mạnh, nếu văn bản thỏa thuận bị tuyên vô hiệu, ngân hàng cho vay sẽ đối mặt với nguy cơ không thu hồi được nợ, phát sinh khiếu kiện kéo dài và bị ảnh hưởng uy tín nghiêm trọng.
Dừng cho vay đặt cọc để hạn chế nợ xấu và khiếu kiện
Bên cạnh rủi ro pháp lý, NHNN KV2 cảnh báo việc cho vay đặt cọc bất động sản cũng có thể dẫn đến rủi ro tài chính và nợ xấu. Khoản vay này phụ thuộc hoàn toàn vào tiến độ và tính pháp lý của dự án. Nếu dự án bị đình trệ hoặc không được cấp phép, ngân hàng sẽ đối diện nguy cơ mất vốn và gia tăng nợ xấu.
Ngoài ra, trong nhiều vụ việc, khách hàng khi xảy ra tranh chấp thường cho rằng ngân hàng đã “phối hợp” với đơn vị môi giới để lừa đảo, gây ảnh hưởng lớn đến hình ảnh và uy tín của tổ chức tín dụng. Không ít vụ việc người dân tập trung khiếu nại tại trụ sở ngân hàng, gây áp lực và ảnh hưởng hoạt động bình thường của các chi nhánh.
Trước tình hình này, NHNN KV2 yêu cầu các ngân hàng thương mại trên địa bàn TP.HCM và Đồng Nai tạm dừng cấp tín dụng cho mục đích thanh toán tiền đặt cọc thông qua các văn bản thỏa thuận hoặc hình thức tương tự, cho đến khi có kết luận chính thức của cơ quan có thẩm quyền.
Đối với các khoản vay đã phát sinh, NHNN KV2 đề nghị ngân hàng chủ động làm việc với khách hàng, đơn vị tư vấn và chủ đầu tư để tìm hướng xử lý, bảo đảm quyền lợi hợp pháp của người vay, đồng thời giảm thiểu khiếu nại và tranh chấp.
Sau khi có kết luận chính thức, nếu các văn bản thỏa thuận được xác nhận là hợp pháp, các ngân hàng chỉ được phép cho vay khi xây dựng quy trình riêng cho loại hình tín dụng này, bao gồm: Cảnh báo rõ ràng cho khách hàng về rủi ro pháp lý khi vay vốn đặt cọc; Yêu cầu khách hàng kiểm tra tình trạng pháp lý của dự án trước khi vay; Quy định cơ chế phong tỏa khoản tiền đặt cọc, đảm bảo vốn vay được sử dụng đúng mục đích và có thể thu hồi nếu bên môi giới vi phạm.
NHNN KV2 cũng yêu cầu các ngân hàng báo cáo kịp thời những vướng mắc phát sinh trong quá trình thực hiện để cơ quan quản lý hướng dẫn xử lý theo thẩm quyền.
