Khó khăn bao phủ
Phát biểu tại “Diễn đàn bất động sản 2026: Kích hoạt chu kỳ mới, xu hướng mới, chiến lược mới” do Tạp chí Nhà Quản trị - TheLEADER tổ chức, TS Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết thị trường bất động sản Việt Nam hiện đang chứng kiến sự đối lập giữa nguồn cung và lực cầu.
Cụ thể, về nguồn cung, từ năm 2024 đến nay, số lượng sản phẩm đưa thị trường ngày càng lớn: 81.440 sản phẩm (năm 2024), 128.678 sản phẩm (năm 2025) và 104.400 sản phẩm (9 tháng năm 2026). Con số này cao gấp nhiều lần so với giai đoạn 2021 - 2023 vốn chỉ ở mức 48.000 – 55.000 sản phẩm/năm.
Tuy nhiên, lực cầu lại suy giảm rất mạnh. Nếu năm 2024 – 2025, giao dịch toàn thị trường tăng từ 54.000 sản phẩm lên 87.000 sản phẩm thì trong 9 tháng năm 2026 số lượng sản phẩm được giao dịch sụt xuống còn 55.000 (trong đó quý III chỉ có 12.520 giao dịch). Tỷ lệ hấp thụ đã giảm liên tục trong ba quý gần nhất.
Chủ tich VARS cho rằng áp lực chi phí vốn là một trong những nguyên nhân quan trọng nhất, bởi lãi suất vay mua nhà hiện rất cao, phổ biến 8,5-11%/năm và thả nổi tới 13–15%/năm.
Bên cạnh đó, mặt bằng giá vẫn cao hơn khả năng chi trả của người mua. Giá bán bình quân căn hộ quý III/2026 tại Hà Nội khoảng 79,3 triệu đồng/m2, TP. HCM khoảng 88,3 triệu đồng/m2 và Đà Nẵng khoảng 68,9 triệu đồng/m2. So với quý I/2019, các mức giá này lần lượt tăng khoảng 97%, 69,8% và 76,2%.
Ba là nguồn cung nghiêng lệch sang cao cấp. Đơn cử tại Hà Nội, 70% nguồn cung quý III/2026 là sản phẩm cao cấp, gần như vắng bóng sản phẩm bình dân. Trong khi đó, dư địa giảm giá của doanh nghiệp hạn chế do chi phí đất đai, bồi thường, xây dựng, nguyên vật liệu, vốn, pháp lý, quản lý, bán hàng và các nghĩa vụ tài chính đều gia tăng; một số dự án còn phát sinh chi phí vì việc xác định tiền sử dụng đất kéo dài.
Thị trường đã tiến vào chu kỳ mới
Dù vậy, ông Nguyễn Văn Đính cho rằng thị trường vẫn đang đặt chân vào một chu kỳ phát triển mới với 5 biểu hiện rõ rệt.
Một là sự đổi mới tư duy điều hành vĩ mô và hoàn thiện thể chế. Chính phủ đang chuyển từ tư duy chú trọng quản lý, tháo gỡ vướng mắc đơn lẻ sang tạo lập môi trường phát triển minh bạch, ổn định và khuyến khích huy động các nguồn lực xã hội.
Các cải cách hiện nay không chỉ nhằm tháo gỡ các vướng mắc pháp lý trước mắt, mà còn hướng tới khắc phục những bất cập mang tính cấu trúc của chu kỳ bất động sản trước đây, đặc biệt là tình trạng đầu cơ, thiếu minh bạch thông tin và những cơn sốt đất mang tính ảo, khiến giá bất động sản nhiều thời điểm bị đẩy lên cao, xa rời giá trị thực và khả năng chi trả của người dân cũng như đội thêm chi phí dự án.
Hai là hạ tầng đang có những cú hích thay đổi chưa từng có. Đầu tư công quy mô lớn cùng hệ thống giao thông liên vùng đang tạo điều kiện hình thành các cực tăng trưởng mới, đặc biệt ở vùng Thủ đô, vùng TP.HCM và những hành lang kinh tế quan trọng.
Thay vì phụ thuộc vào một lõi đô thị truyền thống, các đô thị có cơ hội phát triển theo mô hình đa cực, đa trung tâm, kết nối thuận tiện hơn giữa nơi ở, nơi làm việc, sản xuất và dịch vụ. Đây có thể là thay đổi mang tính cấu trúc của bản đồ bất động sản trong nhiều năm tới.
Điểm khác biệt mang tính bước ngoặt của chu kỳ này là quyết tâm phát triển mạng lưới đường sắt đô thị và đường sắt tốc độ cao. Hà Nội định hướng hệ thống metro gần 1.000km, trước mắt thúc đẩy 5 tuyến với tổng chiều dài khoảng 253,5km. TP. HCM đặt mục tiêu phát triển khoảng 255km đường sắt đô thị vào năm 2030. Cùng với đó, các dự án đường sắt tốc độ cao Hà Nội - Quảng Ninh, Bến Thành - Cần Giờ dự kiến di vào vận hành năm 2028-2029 được kỳ vọng tạo đột phá về kết nối giữa những trung tâm kinh tế, đô thị, du lịch và dịch vụ, hình thành các trung tâm tăng trưởng mới ở Hạ Long hay Cần Giờ.
Metro không chỉ rút ngắn thời gian di chuyển, mà còn thay đổi căn bản cấu trúc đô thị và thị trường bất động sản. Nếu trước đây, đô thị chủ yếu mở rộng theo các trục đường bộ thì mạng lưới metro sẽ tạo điều kiện hình thành mô hình phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng (TOD), với những khu đô thị nén, mật độ cao, tích hợp nhà ở, thương mại, dịch vụ và việc làm quanh các nhà ga. Nhờ đó, các cực tăng trưởng đô thị mới có điều kiện hình thành, thúc đẩy phân bố lại dân cư, hoạt động kinh tế và nhu cầu bất động sản. Giá trị bất động sản sẽ ngày càng gắn với khả năng kết nối, thời gian tiếp cận việc làm, chất lượng hạ tầng và sức sống kinh tế đô thị, thay vì chỉ phụ thuộc vào khoảng cách địa lý đến trung tâm.
Ba là quá trình tái thiết và chỉnh trang đô thị đang nổi lên như một động lực quan trọng: tổ chức lại không gian phát triển, nâng cao hiệu quả sử dụng đất và tái định vị giá trị bất động sản.
Tại Hà Nội, nhiều dự án quy mô lớn đang được xúc tiến. Nổi bật là trục đại lộ cảnh quan sông Hồng, với tổng vốn đầu tư sơ bộ khoảng 737 nghìn tỷ đồng, quy mô 11.400ha, dự kiến thực hiện trong giai đoạn 2026-2038. Dự án tái thiết đô thị Vĩnh Hưng, quy mô khoảng 447ha, vốn dự kiến gần 186 nghìn tỷ đồng. Cùng với đó là các dự án chỉnh trang khu vực Hồ Tây, Hồ Gươm.
Trong giai đoạn 2027-2030 và những năm tiếp theo, tái thiết và chỉnh trang đô thị được kỳ vọng trở thành động lực quan trọng thúc đẩy nguồn cung, tái cấu trúc không gian phát triển và định hình lại giá trị bất động sản.
Bốn là kinh tế thực và nhu cầu ở thực đang đẩy một số phân khúc phát triển mạnh mẽ hơn như: khu công nghiệp, văn phòng, bất động sản nghỉ dưỡng, nhà ở cho người lao động, chuyên gia.
Năm là dữ liệu, công nghệ ngày càng phát huy ảnh hưởng. Khi dữ liệu về đất đai, quy hoạch, dự án, giá cả và giao dịch được kết nối, cập nhật, công khai đầy đủ, thị trường có thể giảm bất cân xứng thông tin, nâng cao năng lực dự báo, giám sát và bảo vệ người mua.
3 động lực dẫn dắt thị trường trong chu kỳ mới
Đồng quan điểm với ông Nguyễn Văn Đính, bà Đặng Phương Hằng, Tổng giám đốc CBRE Việt Nam, cho rằng thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào giai đoạn điều chỉnh sau khoảng hai năm tăng trưởng nóng.
Đặc điểm của giai đoạn này là thị trường đang dần tìm lại trạng thái cân bằng giữa cung và cầu. Nguồn cung hiện đã dồi dào hơn, trong khi nhu cầu cũng ngày càng bộc lộ rõ nét và có sự phân hóa giữa các phân khúc.
Bà Hằng cho biết có ba yếu tố sẽ trở thành động lực dẫn dắt thị trường bất động sản trong thời gian tới.
Thứ nhất là dư địa đô thị hóa. Quá trình đô thị hóa tại Việt Nam đang diễn ra nhanh chóng, kéo theo nhu cầu nhà ở ngày càng lớn. Cùng với sự phát triển của hạ tầng, quá trình mở rộng đô thị và hình thành các khu vực nông thôn mới, không gian phát triển đô thị cũng ngày càng được mở rộng.
Với tỷ lệ đô thị hóa mới ở mức khoảng 40%, thấp hơn đáng kể so với nhiều quốc gia trong khu vực Đông Nam Á, nơi tỷ lệ này đã đạt khoảng 70 - 80%, Việt Nam vẫn còn dư địa rất lớn để tiếp tục đô thị hóa, qua đó tạo thêm nhu cầu cho thị trường bất động sản.
Thứ hai là tăng trưởng kinh tế. GDP Việt Nam duy trì đà tăng trưởng trong những năm qua. Riêng năm nay, mức tăng trưởng được đề cập có thể đạt 9,9%, và trong những năm tới, nền kinh tế được kỳ vọng hướng tới tốc độ tăng trưởng hai con số.
Đây sẽ là động lực quan trọng đối với thị trường bất động sản, bởi tăng trưởng kinh tế không chỉ thúc đẩy hoạt động đầu tư mà còn tác động trực tiếp đến thu nhập và khả năng chi trả của người mua nhà. Vì vậy, chất lượng và mức độ lan tỏa của tăng trưởng kinh tế sẽ ảnh hưởng đáng kể đến sức mua trên thị trường.
Thứ ba là sự thay đổi trong cơ cấu nhu cầu bất động sản. Nếu trước đây thị trường chịu ảnh hưởng lớn từ nhu cầu đầu tư, thì hiện nay nhu cầu nhà ở thực đang trở thành yếu tố nổi bật hơn.
Nhu cầu mua nhà để ở vẫn rất lớn, nhưng đã có sự phân hóa rõ rệt giữa các nhóm khách hàng và phân khúc sản phẩm. Người mua không còn tập trung chủ yếu vào phân khúc cao cấp như trước, mà ngày càng có những lựa chọn và yêu cầu đa dạng hơn, phù hợp với khả năng tài chính cũng như nhu cầu thực tế.
Bên cạnh nhu cầu mua nhà để ở, không thể bỏ qua nhu cầu đầu tư bất động sản của người dân. Đây vẫn là một nhu cầu chính đáng và có quy mô đáng kể. Tuy nhiên, khả năng hiện thực hóa nhu cầu đầu tư sẽ phụ thuộc nhiều vào năng lực tài chính của người mua cũng như chính sách bán hàng của chủ đầu tư.
"Đây là những yếu tố có thể tác động đến sức cầu và tạo động lực cho thị trường trong thời gian tới", bà Hằng nhận định.
