Diễn biến thị trường Qúy 3/2025
Ở TP.HCM và vùng phụ cận, thị trường bất động sản ghi nhận sự cải thiện đáng kể về nguồn cung sơ cấp và sức cầu thị trường ở một số phân khúc chủ đạo. Phần lớn giao dịch tập trung ở những dự án hoàn thiện hạ tầng, pháp lý, được triển khai bởi các chủ đầu tư có uy tín trên thị trường,… Đồng thời, các chủ đầu tư cũng triển khai nhiều chính sách ưu đãi được áp dụng rộng rãi nhằm gia tăng thanh khoản trong giai đoạn này.
Cụ thể, phân khúc đất nền trong Quý 3 ghi nhận nguồn cung sơ cấp tăng nhẹ 2% so với cùng kỳ năm 2024. Thị trường đang có xu hướng dịch chuyển về “Đô thị vệ tinh” khi nguồn cung mới trong quý đạt mức tăng khoảng 12% so với Quý 3/2024, tập trung tại khu vực Long An (cũ) khi chiếm 90% lượng sản phẩm mở bán mới trong quý. So với Quý 3/2024, sức cầu chung của thị trường tăng khoảng 8%. Mặt bằng giá sơ cấp không có nhiều biến động so với quý trước và tiếp tục neo cao do tác động của chi phí đầu vào cũng như sự mất cân đối “cung - cầu”. Trong khi đó, mặt bằng giá thứ cấp đạt mức tăng trung bình 5% so với Quý 2/2025. Thanh khoản đạt nhiều tích cực khi duy trì đà tăng liên tục trong thời gian qua.
Ở phân khúc căn hộ ghi nhận nhiều tín hiệu tích cực. Cụ thể, nguồn cung sơ cấp tăng, ghi nhận đạt khoảng 15,426 căn, tăng 15% so với cùng kỳ Quý 3/2024. TP. HCM tiếp tục là địa phương dẫn đầu, chiếm khoảng 96.8% tổng nguồn cung sơ cấp toàn thị trường. Nguồn cung mới đưa ra thị trường đạt khoảng 6,000 căn, trong đó Bình Dương (cũ) là thị trường chủ đạo khi chiếm đến 63.5% tổng số căn hộ được mở bán ra thị trường trong Quý 3. Sức cầu chung thị trường sơ cấp duy trì đà hồi phục, gấp 3.1 lần so với cùng kỳ Quý 3/2024. Trong khi đó, mặt bằng giá bán sơ cấp tiếp tục tăng, mức tăng trung bình từ 12% - 18% so với cùng kỳ. Giá bán thứ cấp bình quân tăng 7% - 15% với thanh khoản tiếp tục khởi sắc.
Với phân khúc nhà phố/biệt thự khu vực TP.HCM và vùng phụ cận trong Quý 3, nguồn cung sơ cấp ghi nhận mức tăng khoảng 27% so với cùng kỳ năm 2024. So với Quý 3/2024, nguồn cung mới đạt mức tăng gấp 3.0 lần. Trong đó, TP. HCM là tâm điểm thị trường khi chiếm đến 81% trên tổng nguồn cung mới. Sức cầu thị trường cũng ghi nhận nhiều tín hiệu tích cực khi ghi nhận mức tăng gấp 3.0 lần so với Quý 3/2024. Mặt bằng giá sơ cấp ghi nhận mức tăng trung bình khoảng 5% so với quý trước. Giá bán thứ cấp duy trì xu hướng tăng ổn định với mức tăng phổ biến từ 4% - 9% so với Quý 2/2025, biên độ giá đạt mức tăng tích cực ở nhóm các dự án có pháp lý hoàn thiện, giao thương và kết nối vùng thuận lợi.
Loại hình bất động sản nghỉ dưỡng ghi nhận có sự cải thiện ở phân khúc biệt thự nghỉ dưỡng và phân khúc nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng, tuy nhiên vẫn còn khá khiêm tốn, chưa có dấu hiệu phục hồi trong ngắn hạn. Cụ thể:
Ở phân khúc biệt thự nghỉ dưỡng ghi nhận nguồn cung sơ cấp tăng 18% so với cùng kỳ, nhưng vẫn duy trì ở mức thấp. Trong khi khu vực miền Trung tiếp tục đóng vai trò dẫn dắt nguồn cung cả nước khi chiếm tới 43%, thì miền Bắc lại là điểm sáng về lượng tiêu thụ khi đóng góp hơn 52% tổng lượng giao dịch toàn thị trường. Mặt bằng giá bán sơ cấp tiếp tục xu hướng đi ngang. Các chủ đầu tư đẩy mạnh triển khai các chương trình ưu đãi, chính sách cam kết, chia sẻ lợi nhuận,… nhằm gia tăng thanh khoản.
Phân khúc nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng ghi nhận nguồn cung sơ cấp tăng 31% so với cùng kỳ, phần lớn đến từ lượng hàng tồn kho của những dự án cũ. Nguồn cung mới cũng ghi nhận sự cải thiện với mức tăng gấp 2.7 lần so với cùng kỳ. Giá bán sơ cấp không có nhiều biến động và tiếp tục xu hướng đi ngang. Thị trường vẫn còn nhiều thách thức, thanh khoản và niềm tin của nhà đầu tư tiếp tục là trở ngại lớn khiến phân khúc này khó có thể phục hồi trong ngắn hạn dù những chính sách cam kết cho thuê, hỗ trợ lãi suất,... tiếp tục được áp dụng rộng rãi.
Với phân khúc condotel ghi nhận nguồn cung sơ cấp tiếp tục sụt giảm với mức giảm khoảng 4% so với cùng kỳ. Sức cầu thị trường có sự cải thiện nhưng không đáng kể. Khu vực miền Trung tiếp tục dẫn dắt thị trường khi chiếm 56% tổng nguồn cung sơ cấp cả nước. Trong khi đó, miền Nam lại dẫn đầu về lượng tiêu thụ (chiếm 96%) nhờ lượng giao dịch từ dự án mới mở bán trong quý. Mặt bằng giá sơ cấp ghi nhận tăng trung bình 8% - 10% so với cùng kỳ năm 2024. Các chính sách nghiêng về hỗ trợ dòng tiền như kéo dài lịch thanh toán, ân hạn nợ gốc và hỗ trợ lãi suất tiếp tục được áp dụng rộng rãi nhằm kích cầu thị trường. Tuy thiên, thị trường vẫn còn nhiều khó khăn, chưa thể phục hồi trong ngắn hạn.
Dự báo Qúy 4/2025
Theo dự báo từ DKRA Consulting, trong Quý 4/2025, nguồn cung mới phân khúc đất nền vẫn duy trì tình trạng khan hiếm, dự kiến có khoảng 450 - 550 sản phẩm mở bán mới. Các địa phương thuộc nhóm “Đô thị vệ tinh” như như Cần Giuộc (cũ), Bến Lức (cũ), Đức Hòa (cũ), Bình Dương (cũ),... tiếp tục đóng vai trò chủ lực về nguồn cung. Sức cầu chung của thị trường được dự báo duy trì đà tăng trưởng ổn định, trong đó khu vực Tây Ninh và TP.HCM giữ vị thế chủ lực lượng tiêu thụ của thị trường. Mặt bằng giá sơ cấp tiếp tục neo cao do tác động của chi phí đầu vào. Mặt bằng giá thứ cấp tiếp tục đà tăng khi niềm tin của nhà đầu tư dần cải thiện trong khi nguồn cung mới khan hiếm.
Ở phân khúc căn hộ, ghi nhận trong Quý 4/2025 được kỳ vọng có những khởi sắc nhất định nhờ vào việc nhiều dự án đang trong giai đoạn truyền thông chuẩn bị mở bán, số lượng dao động trong khoảng 10,000 - 13,000 căn, gần một nửa trong số đó được dự báo đến từ Bình Dương (cũ). Trong đó, phân khúc căn hộ hạng A tiếp tục giữ vị thế chủ đạo tại khu vực trung tâm TP. HCM trong khi phân khúc hạng B và C dẫn dắt nguồn cung mới tại thị trường khu vực vùng ven. Việc các dự án tăng cường cạnh tranh nhau về chính sách bán hàng, chiết khấu, quà tặng mở bán, hỗ trợ lãi suất, kéo giãn phương thức thanh toán… giúp khách hàng gia tăng tiếp cận nhà ở, mang đến nhiều sự lựa chọn cho người mua.
Với phân khúc nhà phố/biệt thự dự báo nguồn cung sơ cấp sẽ tiếp tục tăng nhẹ so với Quý 3/2025. Nguồn cung mới dao động trong khoảng 850 - 950 sản phẩm. Nguồn cung có xu hướng dịch chuyển về các khu đô thị vệ tinh nơi có quỹ đất lớn, thuộc vùng trũng về mặt bằng giá và được hưởng lợi trực tiếp từ hệ thống hạ tầng giao thông đang dần hoàn thiện. Sức cầu chung của thị trường dự kiến sẽ tiếp tục được cải thiện trong Quý 4/2025. Mặt bằng giá sơ cấp tiếp tục neo cao do tác động của chi phí đầu vào, kết hợp các chương trình ưu đãi, hỗ trợ thanh toán từ chủ đầu tư tiếp tục được đẩy mạnh nhằm tăng tính thanh khoản. Mặt bằng giá thứ cấp duy trì xu hướng tăng. Trong đó, nhóm dự án hoàn thiện hạ tầng pháp lý, kết nối vùng thuận lợi,... ghi nhận mức tăng giá nổi bật so với mặt bằng chung.
Loại hình bất động sản nghỉ dưỡng, dự báo nguồn cung condotel dự kiến tăng nhẹ so với Quý 3/2025, dao động trong khoảng 700 - 800 căn đưa ra thị trường, tập trung chủ yếu ở TP.HCM. Với nguồn cung biệt thự nghỉ dưỡng và nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng dự kiến tăng nhẹ so với quý trước. Sức cầu chung thị trường tiếp tục duy trì ở mức thấp, đà giảm dự kiến kéo dài đến hết năm 2025. Mặt bằng giá sơ cấp duy trì ổn định và khó có những biến động rõ nét trong thời gian ngắn.
HUY HÙNG (T/h)
