Hạ tầng bùng nổ, bước ngoặt cho thị trường bất động sản
Theo các chuyên gia, khu vực phía Nam đang chứng kiến tốc độ đầu tư hạ tầng mạnh mẽ. Chỉ tính riêng hai dự án Vành đai 3 và Vành đai 4 TP.HCM, tổng vốn đầu tư đã vượt 196.000 tỷ đồng, với quy mô liên kết vùng bao trùm TP.HCM – Bình Dương – Đồng Nai – Long An – Bà Rịa – Vũng Tàu.
Đây không chỉ là những tuyến giao thông mới, mà còn là “xương sống” định hình lại mạng lưới công nghiệp, đô thị và logistics của toàn vùng. Theo Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (FERI), các dự án hạ tầng này giúp rút ngắn 30–40% thời gian di chuyển giữa các cực phát triển, đồng thời hình thành những “vành đai nhu cầu mới” cho nhà ở, thương mại và dịch vụ.
Đặc biệt, việc TP.HCM thông qua quy hoạch đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD) đã đánh dấu sự thay đổi căn bản trong tư duy phát triển đô thị. Không gian phát triển được quy hoạch xoay quanh các tuyến metro, depot và trục vành đai, tạo điều kiện hình thành các cụm dân cư hiện đại, giảm áp lực cho trung tâm cũ.
Tác động từ hạ tầng và quy hoạch TOD khiến dòng vốn đầu tư, lao động và dân cư bắt đầu dịch chuyển về các khu vực vệ tinh – nơi có tiềm năng phát triển công nghiệp – đô thị kết hợp.
Tuy nhiên, các chuyên gia cảnh báo, không phải mọi khu vực có hạ tầng đều tăng giá. Sự phân hóa sẽ diễn ra rõ nét giữa những khu vực có quy hoạch đồng bộ, pháp lý minh bạch và tiến độ thực tế, với những khu vực chỉ “ăn theo” thông tin quy hoạch.
Bà Nguyễn Đình Hải My – Chuyên gia của Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (Dat Xanh Services - FERI) cho biết "cơn sóng” hạ tầng lần này, không tạo ra cơn sốt đầu cơ mà có tác dụng kích hoạt quá trình sàng lọc tự nhiên. Thị trường bắt đầu tách bạch giữa những nhà phát triển có năng lực và những dự án mang tính ngắn hạn. Theo đó, những doanh nghiệp địa ốc thật sự có tiềm lực kinh tế, uy tín chính thức bước vào cuộc đua.
Doanh nghiệp bất động sản chuyển mình, thị trường trở về giá trị thực
Sau thời gian điều chỉnh trước những biến động thị trường, các doanh nghiệp địa ốc phía Nam bước vào giai đoạn tái cơ cấu toàn diện. Chiến lược phổ biến là thu gọn quy mô, tập trung pháp lý và đẩy nhanh tiến độ dự án có sẵn. Trong đó, vị trí ven các dự án hạ tầng "khủng" được xem là "vùng trũng" để doanh nghiệp triển khai dự án.
Ghi nhận thực tế, từ TP.HCM đến Bình Dương (cũ), hàng loạt chủ đầu tư đang “làm thật”. Nam Long Group tái khởi động phân khu Trellia Cove trong đại đô thị Mizuki Park; An Gia giới thiệu The Gió Riverside với hơn 700 căn hộ hướng sông; Đại Phúc Group triển khai giai đoạn đầu Diamond Sky trên trục Quốc lộ 13; trong khi Phú Đông Group, Bcons, Phát Đạt cũng đồng loạt đẩy mạnh sản phẩm có pháp lý minh bạch.
Theo FERI, quý 3/2025, nguồn cung mới toàn vùng đạt khoảng 9.200 sản phẩm, giảm 20% so với quý trước do yếu tố mùa vụ, song giá bán không giảm mà còn tăng 5–7% ở phân khúc căn hộ.
Trước đó, dữ liệu của Batdongsan.com cho thấy, căn hộ tại TP.HCM đạt giá trung bình 72 triệu đồng/m², tăng 35% so với đầu năm 2023; Bình Dương cũ tăng 30%, đạt 41 triệu đồng/m². Tỷ lệ hấp thụ duy trì 40–45%, cho thấy thị trường ổn định nhưng chọn lọc: Người mua thực chiếm đa số, còn nhà đầu tư ngắn hạn đã rút lui.
Các chuyên gia nhận định, thị trường phía Nam đang bước sang chu kỳ phục hồi chất lượng thay vì số lượng. Cú hích hạ tầng không còn được xem là “đòn bẩy giá” mà trở thành nền tảng để đánh giá tiềm năng phát triển đô thị dài hạn. Nếu trước đây, doanh nghiệp bán hàng dựa trên kỳ vọng tương lai, thì nay sản phẩm thật và tiến độ thật là yếu tố then chốt khôi phục niềm tin thị trường.
“Thị trường bất động sản đang trở lại đúng nghĩa – gắn với hạ tầng, quy hoạch và nhu cầu ở thật. Đây là điều kiện cần để hình thành chu kỳ phát triển bền vững giai đoạn 2025–2030,” chuyên gia của FERI nhận định.
Với tiến độ hạ tầng được duy trì, chính sách tín dụng linh hoạt và dòng vốn FDI quay lại mạnh mẽ, khu vực phía Nam được kỳ vọng sẽ không chỉ hồi phục mà còn định hình mô hình phát triển đô thị mới – nơi tăng trưởng gắn liền với hiệu quả đầu tư và chất lượng sống của cư dân.
Trao đổi với Dân Việt, lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản tại TP.HCM cho biết khi các dự án hạ tầng giao thông được triển khai cũng là lúc các chủ đầu tư bắt tay vào cuộc khai phá thị trường bằng việc phát triển dự án. Một số khác thì tập trung săn lùng quỹ đất để phát triển các sản phẩm tiềm năng trong tương lai.
