Thiết lập "bộ lọc" tiêu chuẩn cao khi tiếp cận dự án
FERI đã thực hiện khảo sát trên hàng nghìn người mua BĐS, kết quả cho thấy đối với khách hàng, yếu tố pháp lý minh bạch giữ vị trí dẫn đầu với tỷ lệ lựa chọn lên tới 96,9%, khẳng định xu hướng người mua ngày càng thận trọng và đề cao tính an toàn trong giao dịch.
Ngay sau đó là vị trí và khả năng kết nối của dự án, được 87,5% khách hàng quan tâm, phản ánh nhu cầu sở hữu những sản phẩm có tiềm năng gia tăng giá trị và thuận tiện cho sinh hoạt, làm việc.
Uy tín của chủ đầu tư đứng thứ ba với tỷ lệ 62,5%, cho thấy người mua ngày càng chú trọng đến năng lực triển khai, tiến độ bàn giao và chất lượng sản phẩm. Trong bối cảnh thị trường đang bước vào giai đoạn phát triển minh bạch và chuyên nghiệp hơn, thương hiệu chủ đầu tư trở thành yếu tố tạo dựng niềm tin và giảm thiểu rủi ro cho khách hàng.
Bên cạnh đó, giá bán (57,8%) và phương thức thanh toán (50,0%) vẫn đóng vai trò quan trọng trong quá trình ra quyết định. Tuy nhiên, kết quả khảo sát cho thấy khách hàng không còn đặt nặng yếu tố giá đơn thuần mà có xu hướng đánh giá tổng thể giá trị sản phẩm, bao gồm tính pháp lý, khả năng khai thác sử dụng cũng như các giải pháp tài chính dài hạn. Điều này phản ánh sự trưởng thành của người mua và xu hướng phát triển bền vững hơn của thị trường bất động sản nhà ở trong giai đoạn mới.
Trong bối cảnh lãi suất vẫn duy trì ở mức cao, thị trường tiếp tục phân hóa và các yếu tố vĩ mô còn nhiều biến động, khách hàng có xu hướng đưa ra quyết định trên cơ sở đánh giá toàn diện về giá trị thực của sản phẩm, thay vì chạy theo kỳ vọng tăng giá ngắn hạn.
Khách hàng thiết lập bộ lọc tiêu chuẩn cao khi tiếp cận dự án, tập trung vào 4 yếu tố "vàng" là pháp lý dự án, uy tín chủ đầu tư, chính sách bán hàng và khả năng khai thác (tiềm năng hình thành cộng đồng dân cư và tạo ra dòng tiền từ việc khai thác thực tế).
3 kịch bản cho thị trường
FERI dự báo thị trường bất động sản nhà ở trong 6 tháng cuối năm có nguồn cung mới dự báo tăng thêm khoảng 33.000 sản phẩm, tiếp tục nâng tổng nguồn cung sơ cấp đạt hơn 100.000 sản phẩm. Trong đó, phân khúc căn hộ dự báo tiếp tục giữ vai trò chủ đạo, nguồn cung mới chủ yếu đến từ các dự án quy mô lớn.
Miền Nam tiếp tục dẫn đầu với khoảng 15.000 sản phẩm, chiếm 40% tổng nguồn cung mới, đến từ hơn 13 dự án. Miền Bắc dự kiến đóng góp khoảng 12.000 sản phẩm, chiếm 36%, đến từ hơn 10 dự án. Miền Trung dự kiến bổ sung khoảng 5.000 sản phẩm, chiếm 15%, đến từ hơn 5 dự án. Miền Tây dự kiến ghi nhận khoảng 1.000 sản phẩm, chiếm 9%, đến từ hơn 2 dự án.
Nguồn cầu dự báo duy trì ở mức thận trọng, với tỷ lệ hấp thụ BĐS sơ cấp khoảng 20% - 30%. Giao dịch chủ yếu đến từ nhu cầu ở thực và đầu tư trung và dài hạn, hạn chế các hoạt động đầu cơ ngắn hạn.
Diễn biến giá dự kiến ổn định hơn trong 6 tháng cuối năm. Giá bán sơ cấp có thể đi ngang hoặc giảm nhẹ; giá bán thứ cấp dự báo giảm nhẹ tại một số sản phẩm đang chịu áp lực lãi vay lớn. Giá thuê tiếp tục duy trì ổn định và có xu hướng tăng nhẹ tại các khu vực trung tâm.
FERI xây dựng 3 kịch bản dự báo cho 6 tháng cuối năm 2026 nhằm phản ánh các khả năng vận động của thị trường trong những điều kiện khác nhau.
Kịch bản thách thức được đặt ra trong trường hợp các yếu tố hỗ trợ thị trường cải thiện chậm hơn kỳ vọng, kinh tế thế giới tiếp tục diễn biến phức tạp, áp lực lạm phát gia tăng và mặt bằng lãi suất thả nổi duy trì tăng cao ở mức 13%–15%. Nguồn cung dự báo tăng khoảng 15%–20%, giá bán có xu hướng giảm nhẹ, còn tỷ lệ hấp thụ duy trì ở mức dưới 20%. Thị trường tiếp tục ở trạng thái thanh khoản thấp, dòng tiền hạn chế giải ngân vào thị trường BĐS.
Kịch bản kỳ vọng có xác suất xảy ra cao nhất, khi kinh tế tiếp tục duy trì tăng trưởng ổn định, khung pháp lý từng bước hoàn thiện và chính sách tiền tệ được điều hành theo hướng thận trọng. Nguồn cung dự báo tăng khoảng 20%–30%, lãi suất thả nổi duy trì trong khoảng 11%–13%, giá bán nhìn chung đi ngang hoặc tăng nhẹ, trong khi tỷ lệ hấp thụ đạt 25%–40%. Dòng tiền tập trung vào nhóm sản phẩm an toàn, pháp lý hoàn chỉnh và đáp ứng nhu cầu thực.
Kịch bản lý tưởng được xây dựng trong trường hợp kinh tế vĩ mô diễn biến thuận lợi hơn dự báo, niềm tin thị trường phục hồi mạnh, mặt bằng lãi suất thả nổi giảm về khoảng 9%–11% và dòng vốn đầu tư quay trở lại tích cực. Nguồn cung có thể tăng 30%–40%, giá bán tăng khoảng 5%–10%, đồng thời tỷ lệ hấp thụ đạt 40%–50%.
Trong kịch bản này, thị trường có thể bước vào giai đoạn phục hồi rõ nét hơn với thanh khoản, nguồn cung và mặt bằng giá cùng được cải thiện. Tuy nhiên, đây là kịch bản khó có thể xảy ra trong bối cảnh hiện nay.
Trần Lê/Tạp chí Đầu tư Tài chính
