Giá bồi thường cao gấp đôi bảng giá đất nhà nước
Hội đồng Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư phường Bến Thành đang lấy ý kiến người dân về dự thảo phương án bồi thường đất Chợ Gà - Gạo khi thu hồi khoảng 4.350 m2 đất để chỉnh trang khu Chợ Gà - Gạo. Điểm đáng chú ý nhất là đất ở vị trí 1 đường Yersin được định giá hơn 609 triệu đồng/m2, cao gấp đôi mức hơn 297 triệu đồng trong bảng giá đất thành phố.
Con số này dễ tạo cảm giác giá đất quận 1 cũ vừa được thiết lập một mặt bằng mới. Tuy nhiên, hơn 609 triệu đồn/m2 mới là đơn giá dự kiến cho đất ở có mặt tiếp giáp trực tiếp đường Yersin. Đây không phải mức áp dụng cho toàn bộ khu đất và cũng chưa phải giá bồi thường chính thức.
Cũng ngay trên đường Yersin, giá bồi thường đất Chợ Gà - Gạo (phường Bến Thành - TP.HCM), đất ở vị trí 3 được dự kiến bồi thường hơn 237 triệu đồng mỗi m2, còn vị trí 4 hơn 190 triệu đồng.
Trong khi đó, đất ở mặt tiền Nguyễn Thái Học được định giá gần 422 triệu đồng, trong khi mức tương ứng trên đường Võ Văn Kiệt là hơn 389 triệu đồng/m2.
Sự chênh lệch cho thấy giá trị đất trung tâm phân hóa mạnh theo vị trí cụ thể. Bình luận về mức bồi thường giá đất này, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoreA) cho rằng, bảng giá đất và giá đất cụ thể phục vụ bồi thường được xây dựng theo các cơ chế khác nhau. Vấn đề quyết định nằm ở chất lượng dữ liệu, phương pháp so sánh và khả năng giải trình vì sao một thửa đất được xác định ở mức giá đó.
Nếu một hộ có 50 m2 đất ở mặt tiền Yersin và toàn bộ diện tích đủ điều kiện bồi thường, số tiền tính theo mức 609 triệu đồng mỗi m2 vào khoảng 30,45 tỷ đồng. Theo mức hơn 297 triệu đồng/m2 trong bảng giá đất, giá trị tương ứng khoảng 14,85 tỷ đồng. Chênh lệch lên tới khoảng 15,6 tỷ đồng.
Trả lời phỏng vấn VietnamFinance về mức bồi thường này, ông Lê Quốc Kiên - Chuyên gia bất động sản cho rằng, số lượng nhà mặt tiền ở vị trí 1 đường Yersin được bồi thường dự kiến hơn 600 triệu/m2 không nhiều trong dự án này. Đa phần nhà dân trong diện giải tỏa đền bù của dự án đều ở trong hẻm sâu, nên giá đền bù chủ yếu ở vị trí 3 và vị trí 4 đường Yersin
Giá bồi thường đất Chợ Gà - Gạo hợp lý sẽ giúp người dân tái lập chỗ ở, giảm khiếu nại và rút ngắn quá trình bàn giao mặt bằng. Dự án ảnh hưởng 238 hộ gia đình, cá nhân, 10 trường hợp thuê nhà thuộc sở hữu Nhà nước và 1 tổ chức. Dự kiến có 249 trường hợp đủ điều kiện bố trí tái định cư.
Thị trường sẽ không biến động nhiều
Tác động sớm nhất của mức bồi thường 609 triệu đồng/m2 có thể xuất hiện ở giá chào bán. Các chuyên gia cho rằng, chủ sở hữu bất động sản quanh Yersin, Nguyễn Thái Học và Võ Văn Kiệt có thêm một dữ liệu tham chiếu để nâng kỳ vọng. Tuy nhiên, giá bồi thường đất Chợ Gà - Gạo của 1 dự án không phải giá sàn mới cho toàn bộ bất động sản Quận 1 cũ, TP.HCM
Giá chào bán cũng không đồng nghĩa với giá giao dịch. Một thửa đất 100 m2 nếu được chào theo mức 609 triệu đồng/m2 sẽ có tổng giá trị khoảng 60,9 tỷ đồng. Số người mua có năng lực tài chính ở quy mô này rất hạn chế. Phản ứng ngắn hạn có thể là giá rao tăng nhưng thanh khoản chưa tăng tương ứng.
“Chính dự thảo bồi thường cũng bác bỏ khả năng thị trường tăng đồng loạt. Giá đất ở vị trí 3 đường Yersin thấp hơn khoảng 61% so với vị trí 1, còn vị trí 4 thấp hơn gần 69%. Khoảng cách này khẳng định giá trị đất trung tâm không chỉ phụ thuộc tên đường mà còn phụ thuộc mặt tiền, độ rộng hẻm và khả năng khai thác thương mại”, ông Lê Quốc Kiên phân tích thêm.
Ở chiều tích cực, mức bồi thường cao có thể giảm khiếu kiện, trì hoãn và đội vốn. Thành phố cũng có thêm dữ liệu để cập nhật bản đồ giá đất và quản lý nghĩa vụ tài chính. Ở chiều ngược lại, mức giá này có thể làm tăng kỳ vọng bồi thường tại các khu vực khác. Nếu chỉ nhìn vào con số 609 triệu đồng mà bỏ qua vị trí và pháp lý, công tác giải phóng mặt bằng có thể gặp áp lực mới. Thành phố cần công khai giao dịch so sánh, cách loại trừ giá trị công trình và các hệ số điều chỉnh.
Với mức giá bổi thường này, áp lực tài chính đối với doanh nghiệp cũng không nhỏ. Công ty cổ phần Đầu tư và kinh doanh nhà Khang Điền, mã chứng khoán KDC dự kiến tham gia theo phương thức đối tác công tư PPP, loại hợp đồng xây dựng - chuyển giao BT. Tổng mức đầu tư sơ bộ của dự án Mả Lạng và Chợ Gà - Gạo là 16.369,45 tỷ đồng, gồm khoảng 10.734,7 tỷ đồng thanh toán bằng quỹ đất và khoảng 5.634,8 tỷ đồng từ ngân sách.
Theo doanh nghiệp, dự án nhằm giải quyết nhu cầu nhà ở cấp bách, cải thiện điều kiện sống và không phục vụ kinh doanh thương mại. Khu Chợ Gà - Gạo dự kiến có chung cư nhà ở xã hội khoảng 35 tầng với 760 căn hộ tái định cư.
Thành phố phải định giá cân bằng giữa chi phí công trình, tiền bồi thường và giá trị quỹ đất thanh toán cho nhà đầu tư. Mức hơn 609 triệu đồng/m2 vừa mở ra cơ hội tháo gỡ dự án, vừa đặt ra thách thức quản lý mới. Thị trường có thể tái định giá đất mặt tiền trung tâm nhưng khó hình thành ngay mặt bằng giao dịch mới. Chính sách chỉ phát huy hiệu quả khi định giá minh bạch, dự án cân đối được nguồn lực và người dân ổn định chỗ ở, sinh kế sau chỉnh trang.
Sơn Anh/Tạp chí Đầu tư Tài Chính
