Vướng từ mốc tính giá đất: BT tiếp tục đứng trước nguy cơ “tắc toàn diện”
Những tranh luận quanh việc xác định giá đất thanh toán cho các dự án BT tiếp tục nóng lên khi HoREA gửi văn bản góp ý tới Ủy ban Thường vụ Quốc hội về dự thảo Nghị quyết hướng dẫn thi hành Luật Đất đai. Theo Hiệp hội, nếu không làm rõ nguyên tắc định giá, những ách tắc kéo dài nhiều năm sẽ khó có cơ sở để tháo gỡ.
Lấy dẫn chứng, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA chỉ ra, nhiều dự án BT đã hoàn thành, một số công trình đã đi vào sử dụng ổn định nhưng phần quỹ đất đối ứng vẫn chưa thể xác định giá trị để thanh toán cho nhà đầu tư. Sự chậm trễ này không chỉ do thủ tục, mà chủ yếu xuất phát từ việc pháp luật chưa thống nhất về thời điểm áp dụng giá đất.
Do vậy, ở mỗi địa phương, cách hiểu và phương pháp xử lý lại khác nhau, tạo ra rủi ro lớn cho cả cơ quan quản lý lẫn doanh nghiệp.
Theo pháp luật hiện hành, giá đất được xác định tại thời điểm ban hành quyết định giao đất hoặc cho thuê đất. Tuy nhiên, BT lại là loại hình mà công trình thường hoàn thành trước nhiều năm so với thời điểm giao đất đối ứng. Khi khoảng cách thời gian giữa hai sự kiện này kéo dài, giá đất biến động mạnh, dẫn đến việc bên chịu rủi ro thường là nhà đầu tư BT.
Họ thi công công trình theo mặt bằng chi phí nhiều năm trước, nhưng giá đất thanh toán lại được tính theo thời điểm rất muộn, khiến nguyên tắc “ngang giá” gần như không còn ý nghĩa.
HoREA cho rằng, việc dự thảo Nghị quyết chỉ mới đề cập đến cơ chế giao và cho thuê đất, nhưng chưa làm rõ mốc thời gian xác định giá đất thanh toán BT, là chưa đủ để giải quyết vấn đề đang tồn tại.
Hiệp hội đề xuất bổ sung quy định: Giá đất phải được chốt tại thời điểm ký hợp đồng BT, hoặc tại thời điểm bàn giao toàn bộ công trình cho Nhà nước. Đây là hai mốc thời gian được xem là phản ánh trung thực nhất giá trị đổi ngang giữa tài sản công và tài sản do nhà đầu tư xây dựng.
Một ví dụ được HoREA trích dẫn để củng cố quan điểm là trường hợp tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm. Khu vực này từng rơi vào tình trạng vướng mắc kéo dài hàng thập kỷ do chưa xác định được giá đất đối ứng cho các hợp đồng BT. Mãi đến khi Chính phủ ban hành Nghị định 91, cho phép định giá tại thời điểm ký tắt hợp đồng BT, toàn bộ nút thắt mới dần được tháo gỡ. Theo HoREA, cơ chế được áp dụng ở Thủ Thiêm chứng minh rằng nếu định giá đúng thời điểm, cả Nhà nước và doanh nghiệp đều tránh được rủi ro, đồng thời giúp cơ quan quản lý yên tâm khi ra quyết định.
Chính từ trường hợp này, Hiệp hội đề xuất xem Nghị định 91 như một tiền lệ pháp lý để áp dụng rộng hơn trên phạm vi cả nước. Khi có một chuẩn chung, các địa phương sẽ không phải tự “diễn giải” luật theo hướng an toàn cho mình, dẫn đến việc hồ sơ kéo dài không cần thiết.
HoREA cũng đưa ra con số đáng chú ý: Cả nước đang có 162 dự án BT đã hoàn thiện nhưng chưa thanh toán được đất đối ứng. Trong số này, nhiều dự án đã đưa vào vận hành từ 5 - 8 năm trước. Nếu tiếp tục kéo dài, giá đất càng biến động, rủi ro càng nghiêng về phía nhà đầu tư. Mặt khác, cơ quan quản lý lại trở nên dè dặt khi phải ký vào quyết định liên quan đến tài sản công, nhất là khi áp lực thanh tra - kiểm toán luôn hiện hữu.
Theo HoREA, để tránh lặp lại tình trạng mỗi nơi làm một kiểu, Nghị quyết của Quốc hội cần xác định rõ ràng nguyên tắc định giá đất cho các dự án BT chuyển tiếp. Khi có một khung pháp lý thống nhất, địa phương sẽ tự tin hơn khi xử lý hồ sơ, doanh nghiệp không còn nơm nớp chờ quyết định, còn Nhà nước tránh được nguy cơ phát sinh thất thoát tài sản công do áp giá sai thời điểm.
Hiệp hội kỳ vọng rằng nếu quy định về thời điểm xác định giá đất được đưa vào Nghị quyết, hàng loạt dự án BT đang mắc kẹt sẽ có đường xử lý dứt điểm. Điều này không chỉ giúp giải phóng nguồn lực bị đóng băng trong nhiều năm, mà còn tạo môi trường pháp lý minh bạch hơn cho các phương thức hợp tác công - tư thời gian tới.
