Bật dậy sau trầm lắng nhưng giá nhà vẫn “leo thang”
Theo báo cáo của CBRE Việt Nam, quý III/2025, TP.HCM ghi nhận hơn 2.500 căn hộ và 220 căn nhà thấp tầng mở bán mới – mức tăng mạnh nhất kể từ đầu năm. Hơn 75% nguồn cung tập trung ở khu Đông. Tuy nhiên, giá nhà sơ cấp bình quân đã đạt tới 87 triệu đồng/m², tăng hơn 30% so với cùng kỳ, khiến giấc mơ mua nhà của nhiều người càng xa vời.
Giá tăng không chỉ ở dự án mới mà còn lan sang thị trường thứ cấp, nơi mỗi mét vuông căn hộ trung bình đã chạm 60 triệu đồng. Dù giao dịch tăng hơn 60% so với quý trước, tỷ lệ hấp thụ lại giảm còn 68%, phản ánh tâm lý thận trọng của người mua trong bối cảnh giá liên tục leo thang.
Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận nhà ở CBRE cho biết tại TP.HCM, các dự án có giá trên 120 triệu đồng/m² ngày càng phổ biến, đẩy toàn thị trường nghiêng hẳn về phân khúc cao cấp. Trong khi đó, nguồn cung căn hộ tầm trung – vốn phục vụ nhóm khách hàng mua để ở – gần như “mất hút”.
"Ngay cả khi Chính phủ có chủ trương siết tín dụng với người mua căn thứ hai, giá nhà vẫn khó giảm. Chi phí đất, vật liệu và vốn vay đều tăng, khiến mọi khoản chi đều bị đẩy vào giá bán. Với phân khúc tầm trung, số lượng dự án mới rất hạn chế, người mua thực càng khó tìm được căn phù hợp”, ông Kiệt nói.
Trong khi giá nhà tại TP.HCM tiếp tục lập đỉnh, các khu vực giáp ranh như Bình Dương (cũ) lại trở thành điểm đến mới của người mua nhà. Riêng Bình Dương (cũ) chỉ 9 tháng đầu năm 2025 đã có gần 11.000 căn hộ giá dưới 60 triệu/m² mở bán – trở thành “vùng đệm” hấp dẫn cho người có thu nhập trung bình.
Số liệu của DXS – FERI, bất động sản trung tâm TP.HCM không chỉ giữ giá mà còn tăng trưởng mạnh; cùng với đó, sự giới hạn số lượng dự án bất động sản trung tâm được giới thiệu ra thị trường và mở bán trong thời gian qua đã góp phần để loại hình trở nên độc quyền và hữu hạn.
Cụ thể, các dự án tại trung tâm (quận 1, quận 4, Bình Thạnh cũ) vẫn duy trì đà tăng trưởng ấn tượng từ 10% đến 30% mỗi năm, như De La Sol, Sunwah Pearl... Mức tăng này phản ánh sự cạn kiệt nguồn cung mới, khiến giá trị của các tài sản hiện hữu không ngừng được đẩy lên cao, thu hút khách hàng đầu tư tích sản.
Theo các chuyên gia, chênh lệch giá giữa TP.HCM và vùng ven hiện lên tới 50–70%, trong khi hạ tầng kết nối ngày càng hoàn thiện: Cao tốc TP.HCM – Long Thành – Dầu Giây, Vành đai 3… tạo động lực để người dân dịch chuyển ra ngoài trung tâm, vừa giảm áp lực chi phí, vừa cải thiện chất lượng sống.
Trong bối cảnh hiện nay, các chuyên gia kỳ vọng việc các dự án được tháo gỡ những vướng mắc về mặt pháp lý sẽ là “làn gió mới”, bổ sung nguồn cung nhà ở từ đó giúp kéo giảm giá bán.
Số liệu của CBRE, đến tháng 7/2025, đã có 86 dự án tại TP.HCM được khơi thông pháp lý, mở ra hy vọng nguồn cung mới tăng trong quý IV và năm 2026. CBRE dự báo từ nay đến cuối năm, TP.HCM có thể tung ra thêm 4.300 căn hộ và 750 căn nhà thấp tầng, giúp thị trường “ấm” hơn nhưng giá khó có khả năng hạ nhiệt.
Trong khi đó, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đánh giá nếu không có chính sách đất đai hợp lý và quỹ nhà ở xã hội rõ ràng, phân khúc vừa túi tiền sẽ tiếp tục khan hiếm. Người mua thực vẫn phải “liệu cơm gắp mắm”, chấp nhận chọn nhà xa hơn để tìm được chốn an cư.
