Sau giai đoạn trầm lắng, thị trường bất động sản nhà ở quý 2/2025 đang "hít thở" bầu không khí khởi sắc với nguồn cung dự kiến tăng 30%. "Bộ ba" chính sách tháo gỡ pháp lý, hạ tầng đồng bộ và kinh tế vĩ mô ổn định đang tạo nên "cú hích" kép, kích hoạt sự phục hồi đồng đều ở cả phía cung và cầu.
BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ Ở: LỘ DIỆN SỰ TRỖI DẬY TRONG BỐI CẢNH ĐA CHIỀU
Theo báo cáo từ Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), quý 1/2025 chứng kiến sự "ấm lên" của thị trường nhà ở với tổng cung đạt 27.000 sản phẩm, tăng 33% so với cùng kỳ năm trước. Đáng chú ý, nguồn cung mới đạt 14.500 sản phẩm, tuy chỉ bằng một nửa so với quý liền kề nhưng lại gấp ba lần so với quý 1/2024, cho thấy sự "hồi sinh" mạnh mẽ sau giai đoạn trầm lắng. Lượng hàng tồn vẫn tiếp tục được chào bán, góp phần vào tổng cung.
Trong khi đó, "khẩu vị" của nhà đầu tư đối với bất động sản đang dần trở nên lạc quan hơn, kỳ vọng vào "lực đẩy" tăng giá từ tăng trưởng kinh tế, hạ tầng được "rót vốn" phát triển và dòng tiền được "nới lỏng". Nhu cầu mua nhà ở thực vẫn duy trì ở mức cao, được kích thích bởi dự báo giá tiếp tục leo thang và lãi suất vay mua nhà đang ở vùng "đáy" với nhiều gói ưu đãi hấp dẫn, đặc biệt nhắm vào đối tượng trẻ.
Thời điểm này, dòng vốn đầu tư có xu hướng "tìm về" những "vùng trũng" giá nhưng ẩn chứa tiềm năng tăng trưởng đột phá nhờ quy hoạch bài bản và hạ tầng được đầu tư đồng bộ. Điều này đặc biệt đúng trong bối cảnh giá bất động sản tại các đô thị lớn đã vượt ngưỡng chi trả của đa số nhà đầu tư, chỉ còn phù hợp với những "cá mập" tài chính có nhu cầu tích lũy tài sản dài hạn.
Ngoài ra, "cơn sóng" sáp nhập đơn vị hành chính cũng khơi dậy "sức cầu" đầu tư tại một số địa phương được đánh giá là "điểm đến" tiềm năng sau sáp nhập, như Bắc Giang, Hưng Yên, Thái Nguyên...
VARS dự báo một "bước ngoặt" rõ nét cho thị trường bất động sản trong quý 2/2025, khi nguồn cung được "tiếp sức" bởi các chính sách tháo gỡ pháp lý, trên nền tảng kinh tế tăng trưởng vững chắc, hạ tầng giao thông "bứt tốc" và lãi suất duy trì ở mức thấp. Nguồn cung nhà ở quý 2 dự kiến tăng khoảng 30% so với quý trước, với hàng loạt dự án "trình làng" vào cuối quý 1. Tuy nhiên, cơ cấu nguồn cung vẫn nghiêng về phân khúc cao cấp, hạng sang và căn hộ chung cư tiếp tục chiếm ưu thế, đặt ra những "vấn đề" về khả năng hấp thụ và "sức khỏe" tài chính của chủ đầu tư.
Theo VARS, khu vực miền Nam đang dần gia tăng tỷ trọng đóng góp vào nguồn cung nhà ở cả nước, nhưng miền Bắc vẫn giữ vị thế dẫn đầu nhờ hàng loạt dự án quy mô lớn đang được triển khai mạnh mẽ tại Hà Nội và các tỉnh lân cận, tận dụng lợi thế quy hoạch và định hướng phát triển hạ tầng, đô thị. Xu hướng phân hóa nguồn cung theo quy mô doanh nghiệp vẫn tiếp diễn, dù có sự tham gia nhiều hơn của các doanh nghiệp vừa và nhỏ, nhưng "lực lượng" sản phẩm từ các "ông lớn" vẫn chiếm thế "áp đảo".
Các chuyên gia của VARS nhận định, thị trường bất động sản sẽ tiếp tục đà tăng trưởng với mặt bằng giá khó giảm sâu, đặc biệt tại trung tâm các đô thị lớn, được "chắp cánh" bởi hàng loạt yếu tố tăng giá trong khi phần lớn nhà đầu tư chưa chịu áp lực lớn về dòng tiền. Dù vậy, đà tăng giá sẽ có dấu hiệu "hạ nhiệt" khi thị trường xuất hiện ngày càng nhiều sản phẩm đáp ứng tốt nhu cầu ở thực và phù hợp với "túi tiền" của người dân.
Báo cáo của VIS Rating cũng chung quan điểm, dự báo các chủ đầu tư sẽ cải thiện doanh số và hiệu quả tài chính trong năm 2025 nhờ nguồn cung mới được thúc đẩy từ các dự án triển khai từ nửa cuối năm 2024, cùng với tâm lý tích cực của người mua nhà. Các chính sách mới, đặc biệt là Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi có hiệu lực từ tháng 8/2024, cùng hàng loạt nghị định, thông tư, được kỳ vọng sẽ "khơi thông" nguồn cung và nhu cầu nhà ở trong năm 2025 và các năm tiếp theo. Minh chứng là số lượng dự án được cấp phép mới trong năm 2024 đã tăng 16%.
3 KỊCH BẢN CHO THỊ TRƯỜNG
Bà Trịnh Thị Kim Liên từ Dat Xanh Services nhận định, thị trường bất động sản đang ở trạng thái "nén" từ quý 1 và kỳ vọng sẽ được "giải tỏa" trong quý 2, với sản lượng tiêu thụ tăng trưởng đáng kể tương ứng với nguồn cung mới, đặc biệt từ các chủ đầu tư uy tín.
Tuy nhiên, chuyên gia Dat Xanh Services – FERI cảnh báo về những "gợn sóng" từ chính sách thuế quan của Mỹ đối với Việt Nam, có thể gây "cản trở" đà phục hồi của kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng, đòi hỏi sự theo dõi sát sao.
Dat Xanh Services – FERI đưa ra 3 kịch bản tăng trưởng cho thị trường bất động sản nhà ở Việt Nam trong quý 2/2025: lý tưởng, kỳ vọng và thách thức. Kịch bản lý tưởng với nguồn cung mới tăng 25-30%, lãi suất thả nổi 8-10%, giá bán tăng 5-7% và tỷ lệ hấp thụ 30-40% là bức tranh lạc quan nhất. Kịch bản kỳ vọng với các chỉ số lần lượt là 20-25%, 9-11%, 3-5% và 25-30% được xem là khả thi nhất. Kịch bản thách thức với 15-20%, 10-12%, giá không tăng và tỷ lệ hấp thụ 20-25% thể hiện sự thận trọng trong bối cảnh thị trường còn nhiều biến số.
Chia sẻ tại hội thảo, PGS. TS Trần Đình Thiên cho rằng thị trường bất động sản năm 2025 đang ở điểm phục hồi với nhiều triển vọng song hành cùng thách thức, đặt ra hàng loạt câu hỏi về khả năng thích ứng và quản trị rủi ro trong bối cảnh kinh tế và thương mại quốc tế đầy biến động. Ông cũng nhấn mạnh về sự thay đổi cấu trúc phát triển, như hướng tới không gian ngầm, biển, vũ trụ, số..., mở ra cơ hội tăng trưởng mới, đặc biệt là mô hình TOD trong phát triển hạ tầng giao thông.
