Những phối cảnh lộng lẫy, hợp đồng có dấu đỏ, doanh nghiệp có pháp nhân rõ ràng… tất cả được sắp đặt khéo léo để hợp thức hóa ba cái tên tưởng chừng rất uy tín: “Đất Xanh Long An”, “Hưng Thịnh Cát Tường”, “Thiên Phúc Hoàng Gia”. Nhưng thực tế, đó là ba “dự án ma” khiến gần 1.000 người sập bẫy, với gần 500 tỷ đồng bị chiếm đoạt.
Từ mô hình chào bán tinh vi cho đến hệ thống hợp đồng được lập trình sẵn, các bị cáo đã dựng nên một “ma trận” hoàn chỉnh, đánh trúng tâm lý người mua và vượt mặt mọi kẽ hở quản lý.
Kỳ mở đầu loạt bài “Bánh vẽ quảng cáo bất động sản” sẽ hé lộ bản chất thật phía sau vẻ ngoài hợp pháp và cái giá cay đắng của một giấc mơ đầu tư tưởng chừng chính thống.
Những dự án “ma” ảo hóa hàng trăm tỷ đồng
“Dự án chưa được cấp phép, chưa có quy hoạch chi tiết, chưa có đất thực tế... nhưng vẫn được quảng cáo, rao bán, ký hợp đồng và thu tiền cọc lên tới hàng trăm triệu đồng mỗi nền”. Đó là lời khẳng định của đại diện Viện Kiểm sát nhân dân tỉnh Tây Ninh tại phiên tòa sơ thẩm ngày 28/7/2025, xét xử nhóm bị cáo lừa đảo chiếm đoạt tài sản qua ba dự án bất động sản “ma” kéo dài nhiều năm.
Theo thông tin vụ án, toàn bộ hệ thống lừa đảo vận hành quanh ba pháp nhân: Công ty TNHH MTV Bất động sản Hưng Thịnh Cát Tường, Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển Đất Xanh Long An, và Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Thiên Phúc Hoàng Gia. Dưới ba cái tên tưởng như riêng biệt, bản chất là một nhóm tổ chức đã phân vai: người phụ trách pháp lý, người dựng dự án, người ký hợp đồng, người thu tiền, người đối ngoại. Ba công ty – một chiêu trò thống nhất.
Từ năm 2017 đến 2019, nhóm bị cáo đã tự ý lập bản vẽ, tạo phối cảnh 3D, đặt tên dự án hấp dẫn, rồi rao bán rầm rộ dưới danh nghĩa “khu dân cư hiện đại” tại địa bàn huyện Gò Dầu, tỉnh Tây Ninh. Dự án chưa có hồ sơ pháp lý, chưa được phê duyệt quy hoạch, chưa được tách thửa hay chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Nhưng các đối tượng đã dùng mô hình phối cảnh, thư mời, bản đồ tự vẽ… để tổ chức sự kiện giới thiệu, quảng cáo rầm rộ cả online lẫn offline, rồi ký hợp đồng góp vốn, hợp đồng chuyển nhượng với người dân.
Bên cạnh sự bài bản trong khâu quảng cáo, tiếp thị, thủ đoạn chiếm đoạt còn nằm ở hình thức ký hợp đồng. Các bị cáo thường không dùng từ “hợp đồng mua bán đất” mà lách sang các tên gọi như “hợp đồng góp vốn”, “thỏa thuận giữ chỗ”, “hợp đồng nguyên tắc”… nhằm tạo cảm giác pháp lý an toàn nhưng thực chất là né tránh nghĩa vụ chuyển nhượng, lùi thời gian giao đất, đánh tráo rủi ro về phía người mua.
Tổng cộng đã có 967 người bị hại, số tiền bị chiếm đoạt lên tới 487 tỷ đồng. Đáng nói, một phần không nhỏ trong số đó là những người đã vay ngân hàng, cầm cố tài sản để đầu tư.
Khi cảnh báo pháp lý đến sau “giấc mơ ảo”
Những vụ việc như ba “dự án ma” vừa bị đưa ra xét xử không phải là cá biệt. Sự hấp dẫn của quảng cáo bất động sản “trên giấy” đã biến thị trường trở thành mảnh đất màu mỡ cho những chiêu trò lách luật, vượt rào.
Trong cảnh báo phát đi gần đây, Ủy ban Cạnh tranh Quốc gia thuộc Bộ Công Thương đã chỉ rõ thực trạng phổ biến là các doanh nghiệp, sàn môi giới sử dụng hình ảnh 3D, video phối cảnh và các thông tin chưa kiểm chứng để “vẽ” ra những dự án chưa đầy đủ pháp lý, chưa hoàn thiện hạ tầng, thậm chí chưa tồn tại. Họ lồng ghép các cụm từ dễ gây hiểu lầm như “khu dân cư quy hoạch tương lai”, “đã có chủ trương đầu tư”, “đang chờ tách thửa”… khiến người mua tưởng đây là dự án hợp pháp, sắp hình thành.
Ủy ban cũng cảnh báo tình trạng các doanh nghiệp cố tình dùng các hình thức như “hợp đồng đặt cọc”, “phiếu giữ chỗ”, “hợp đồng hợp tác đầu tư”… để lách luật. Mục đích là né tránh chế tài chuyển nhượng tài sản chưa đủ điều kiện theo luật đất đai, đồng thời hợp thức hóa hành vi chiếm dụng vốn trước khi rút lui.
Các chuyên gia pháp lý cho rằng, đây chính là kẽ hở pháp lý lớn nhất. Do các hành vi quảng cáo thường không tách bạch giữa giới thiệu thông tin và cam kết pháp lý, nên các đối tượng dễ đẩy rủi ro sang người mua. Họ thường lập các hợp đồng dưới hình thức thỏa thuận dân sự, khiến cơ quan quản lý khó can thiệp kịp thời trước khi xảy ra hậu quả.
Các chuyên gia cũng cho rằng, nếu không sớm có quy định ràng buộc trách nhiệm quảng cáo bất động sản với điều kiện pháp lý rõ ràng, thì những dự án “vẽ” vẫn sẽ sống khỏe, bất chấp rủi ro dây chuyền mà người mua phải gánh.
Thực tế, những phối cảnh “ảo” và lời mời ngọt ngào không chỉ làm mờ mắt nhà đầu tư cá nhân, mà còn đánh lừa cả cơ quan quản lý địa phương và các kênh truyền thông. Khi quảng cáo đã lên sóng, hợp đồng đã đóng dấu, người dân nắm chắc “phiếu giữ chỗ” trên tay thì niềm tin đã được thiết lập. Đến lúc cảnh báo pháp lý xuất hiện, dòng tiền đã chảy đi, kẻ gian đã lặn mất.
Đáng chú ý, không ít trường hợp, các dự án ma đã lợi dụng chính các sàn giao dịch, hội nhóm mạng xã hội và kênh truyền thông để khuếch trương hình ảnh, tạo hiệu ứng “cháy hàng” giả tạo. Một khi lòng tin bị thao túng, thì không chỉ người mua, mà cả thị trường sẽ bị dẫn dắt theo ảo giác.
