Bất động sản TP.HCM: 75% căn hộ tồn kho đến từ phân khúc cao cấp

Trong báo cáo mới đây về tình hình thị trường bất động sản TP.HCM, Trung tâm nghiên cứu thị trường & am hiểu khách hàng One Mount Group cho biết: Trong quý 1/2025, TP. HCM có khoảng 6.000 căn hộ mở bán sở cấp nhưng chỉ có 855 căn hộ được giao dịch thành công, tương ứng tỷ lệ tiêu thụ chỉ đạt 12%. Điều này phản ánh cả thành phố quý vừa qua khi nhận hàng tồn kho tới 5.200 căn hộ.

Xét trên cơ cấu hàng tồn kho, theo One Mount Group, phần lớn sản phẩm chưa bán được tập trung ở phân khúc cao cấp (60 - 120 triệu đồng/m2), hạng sang (120 - 290 triệu/m2) và siêu sang (trên 290 triệu/m2). Trong đó, số lượng căn hộ cao cấp chiếm 60%, hạng sang là 1,5% và dòng siêu sang lên đến gần 13,5%.

Đại diện One Mount nhìn nhận diễn biến tăng giá quá nhanh của thị trường căn hộ TP. HCM những năm qua khiến nguồn cung của rổ hàng cao cấp có xu hướng vượt cầu.

Theo đơn vị này, trong quý vừa qua, gần 15% nguồn cung căn hộ mở bán tại TP. HCM có giá từ 120 - 290 triệu đồng/m2, 24% nguồn cung giá 60 - 120 triệu đồng/m2, còn lại cũng từ 35 - 60 triệu đồng/m2. Giá nhà đang quá cao so với sức mua của cả nhà đầu tư và người ở thực.

Trước đó, bà Giang Huỳnh, Giám đốc Bộ phận nghiên cứu S22M Savills TP. HCM cũng đã cho rằng giá nhà đang leo thang sẽ khó có đột phá thanh khoản. Cung - cầu vẫn lệch pha trầm trọng.

Bất động sản TP.HCM: 75% căn hộ tồn kho đến từ phân khúc cao cấp. Ảnh: Dân Việt

Tương tự, Công ty tư vấn bất động sản DKRA Group cũng cho biết, trong quý 1, TP. HCM ghi nhận có 6.800 căn hộ mở bán sơ cấp (bao gồm cả hàng mới và hàng tồn kho), tiêu thụ được gần 1.000 căn và tiếp tục tồn kho 5.800 căn. 73% hàng tồn kho quý 1 thuộc phân khúc cao cấp, hạng sang có giá rao bán trên 70 triệu đồng/m2.

Giới chuyên gia nhận định, không chỉ TP. HCM ghi nhận lệch pha phân khúc căn hộ mà đây là tình trạng chung của nhiều đô thị lớn trong nước. Nếu không có sự cải thiện về nguồn cung phân khúc vừa túi tiền thì tồn kho bất động sản trên cả nước vẫn sẽ tiếp đà gia tăng. Điều này vô hình chung sẽ tạo ra thách thức cho các doanh nghiệp bất động sản đang "vật lộn" trong bối cảnh thị trường nhiều thách thức.

Trước đó, Bộ Xây dựng cho biết tính đến quý 4/2024, lượng tồn kho bất động sản trong các dự án còn khá lớn, với khoảng 17.058 sản phẩm (bao gồm chung cư, nhà ở riêng lẻ và đất nền).

Thậm chí, theo số liệu thống kê của VietstockFinance, tính đến cuối năm 2024 với 103 doanh nghiệp bất động sản, tổng giá trị hàng tồn kho trong ngành đã tăng lên hơn 491,2 nghìn tỷ đồng, tăng 5% so với đầu năm. Đây là con số kỷ lục và chưa từng có trong hơn 20 năm qua.

 Tồn kho bất động sản lập kỷ lục cao nhất trong hơn 2 thập niên qua. Ảnh: Thái Nguyễn

Mặc dù tồn kho Bất động sản trong các dự án có xu hướng giảm ở một số phân khúc, Bộ Xây dựng cho biết, tính đến quý 4/2024, lượng tồn kho Bất động sản trong các dự án vẫn còn khá lớn, với khoảng 17.058 căn/nền (bao gồm chung cư, nhà ở riêng lẻ và đất nền). Tuy nhiên, mức tồn kho ở phân khúc chung cư giảm mạnh 77% so với quý trước, trong khi lượng tồn kho đất nền và nhà ở riêng lẻ vẫn duy trì ở mức cao.

Sự gia tăng tồn kho Bất động sản lên mức cao kỷ lục phản ánh tình hình khó khăn của ngành, nhưng cũng đồng thời là một cơ hội cho các doanh nghiệp sáng tạo trong việc tìm kiếm giải pháp giảm tồn kho.

Dự báo rằng, trong những năm tới, các doanh nghiệp Bất động sản sẽ phải tập trung vào việc tái cấu trúc và điều chỉnh chiến lược để vượt qua giai đoạn khó khăn này.

Trong khi đó, các chính sách và giải pháp hỗ trợ từ phía chính phủ sẽ đóng vai trò quan trọng trong việc kích thích thị trường Bất động sản phát triển, giảm bớt áp lực tài chính cho các doanh nghiệp, và mở ra cơ hội mới cho ngành Bất động sản Việt Nam.