Những tín hiệu tích cực
Thị trường nhà riêng tại TP.HCM, giai đoạn cuối năm 2025 đã ghi nhận những tín hiệu phục hồi rõ nét sau các biến động vĩ mô. Theo dữ liệu từ Batdongsan.com.vn, giá bán loại hình này đã có sự tăng trưởng nhẹ khoảng 6% tính từ tháng 1/2024 đến tháng 11/2025.
Cụ thể, mức giá trung bình đã dịch chuyển từ 124 triệu đồng/m2 lên ngưỡng 132 triệu đồng/m2, cho thấy sức “chống chịu” tốt của phân khúc bất động sản gắn liền với đất. Diễn biến về giá kể trên phần nào khẳng định nhà riêng là một trong những phân khúc dẫn nhịp phục hồi trên thị trường bất động sản TP.HCM trong năm vừa qua.
Trong khi nhiều loại hình đầu cơ khác còn đang trong quá trình quan sát, nhà riêng với giá trị sử dụng thực và tính thanh khoản ổn định đã thu hút được dòng tiền trở lại. Sự tăng trưởng ổn định về giá phản ánh niềm tin dần quay lại của người mua, dù thị trường vẫn đang trong giai đoạn điều tiết và chưa bùng nổ mạnh mẽ.
Về mức độ quan tâm, thị trường có sự phân hóa đáng kể giữa các khu vực địa lý trong 11 tháng đầu năm 2025. Tại phía Tây, bao gồm các quận như Tân Phú và Bình Tân, nhu cầu tìm kiếm cũng ghi nhận mức tăng trưởng 5%, cho thấy sức hút từ các khu vực dân cư lâu đời với tiện ích hiện hữu.
Lấy nhà đất Tân Phú làm ví dụ, theo tính năng Lịch sử giá trên Batdongsan.com.vn, giá bán tại đây đã tăng 10,7% trong giai đoạn quý 4/2024 – quý 4/2025 và 118,1 triệu đồng/m2 là mức giá phổ biến nhất vào quý 4/2025. Đồng thời, đây cũng là mức giá cao nhất trong 6 năm qua tại thị trường này.
Trong khi đó, khu vực phía Đông (thành phố Thủ Đức) tiếp tục giữ vị thế tâm điểm với mức độ quan tâm trong 11 tháng đầu năm 2025 tăng 12% so với cùng kỳ năm 2024. Nhà đất Thủ Đức đã tăng 14% trong quý 4/2024 – quý 4/2025 và 95,3 triệu đồng/m2 là mức giá phổ biến nhất vào quý 4/2025. Tương tự Tân Phú, đây cũng là mức giá cao nhất trong 6 năm qua.
Người có nhu cầu mua nhà Tân Bình có thể tham khảo mức giá 147,6 triệu đồng/m2 (mức phổ biến nhất quý 4/2025) và mức độ tăng trưởng giá bán 6,8% trong quý 4/2024 – quý 4/2025.
Thu hẹp khoảng cách giá
Xét về xu hướng, người mua đang ngày càng quan tâm hơn đến phía Đông và phía Tây TP.HCM – những nơi có sự cải thiện mạnh mẽ về hạ tầng giao thông và kết nối vùng. Sự gia tăng mức độ quan tâm tại phía Đông có thể liên quan đến kỳ vọng vào các dự án hạ tầng trọng điểm, trong khi phía Tây duy trì sức hút nhờ quỹ đất còn dư địa và giá thành phù hợp với nhu cầu ở thực.
Cũng theo dữ liệu từ Batdongsan.com.vn, tỷ lệ tương quan giá bán giữa nhà riêng và chung cư tại quận Tân Phú vào quý 4/2025 là 1,9. Con số này phản ánh thực tế: khoảng cách về giá giữa hai loại hình này đang được thu hẹp một cách rõ rệt so với giai đoạn trước đây.
Nguyên nhân chủ yếu đến từ việc giá chung cư tại các khu vực giáp ranh trung tâm đã tăng nhanh trong những năm qua do nguồn cung khan hiếm và tiêu chuẩn bàn giao cao cấp hơn. Khi giá căn hộ tiệm cận gần hơn với giá nhà đất, giá trị của nhà riêng vô tình trở nên "rẻ" tương đối và hấp dẫn hơn trong mắt người mua ở thực và nhà đầu tư.
Điều này không chỉ cho thấy sự điều chỉnh tự nhiên của thị trường mà còn mở ra dư địa tăng giá mạnh mẽ cho phân khúc nhà riêng trong tương lai gần, khi tâm lý người mua bắt đầu dịch chuyển trở lại phía các sản phẩm bất động sản gắn liền với đất.
Việc khoảng cách giá thu hẹp tạo cơ hội tốt cho những người đang có nhu cầu sở hữu không gian sống riêng biệt tại các vùng giáp trung tâm như Tân Phú hay Tân Bình. Thay vì chi trả số tiền lớn cho một căn hộ cao cấp với diện tích hạn chế và phí quản lý hàng tháng, người mua chỉ cần bù thêm một khoảng chênh lệch không quá lớn để sở hữu một căn nhà riêng.
Ưu điểm lớn nhất của loại hình nhà riêng là quyền sở hữu đất lâu dài và sự tự do trong việc sửa chữa, thiết kế theo ý thích cá nhân. Ngoài ra, nhà riêng còn mang lại sự riêng tư cao, không gian yên tĩnh. Đây cũng là tài sản có tính tích lũy bền vững, thường có tốc độ tăng giá ổn định và khả năng thanh khoản tốt nhờ tâm lý "tấc đất tấc vàng" vốn đã ăn sâu vào văn hóa tiêu dùng của người Việt.
