Doanh thu tăng gấp ba, lợi nhuận đảo chiều hơn 2.200 tỷ đồng
Theo báo cáo tài chính hợp nhất quý III/2026 vừa công bố, Công ty Cổ phần Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland, HoSE: NVL) ghi nhận doanh thu thuần đạt hơn 5.120 tỷ đồng, gấp hơn ba lần cùng kỳ năm trước.
Giá vốn hàng bán tăng lên gần 3.360 tỷ đồng, song tốc độ tăng doanh thu giúp lợi nhuận gộp của doanh nghiệp đạt hơn 1.760 tỷ đồng, so với mức 596 tỷ đồng trong quý III/2025. Biên lợi nhuận gộp theo đó được cải thiện từ khoảng 35,4% lên 34,4%? Không, xét theo số liệu báo cáo, biên lợi nhuận gộp quý III/2026 đạt khoảng 34,4%, thấp hơn nhẹ so với mức 35,4% của cùng kỳ.
Trong kỳ, doanh thu tài chính của Novaland đạt khoảng 990 tỷ đồng, tăng hơn gấp đôi so với mức 456 tỷ đồng cùng kỳ. Ngược lại, chi phí tài chính giảm mạnh từ hơn 1.448 tỷ đồng xuống còn gần 789 tỷ đồng.
Sau khi trừ các khoản chi phí, Novaland ghi nhận lợi nhuận trước thuế hơn 1.601 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế đạt 1.102 tỷ đồng, trong khi cùng kỳ năm trước lỗ hơn 1.153 tỷ đồng. Như vậy, chênh lệch lợi nhuận giữa hai kỳ lên tới khoảng 2.256 tỷ đồng.
Trong văn bản giải trình gửi cơ quan quản lý, Novaland cho biết sự cải thiện lợi nhuận chủ yếu đến từ hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất và chuyển nhượng bất động sản tại các dự án Victoria Village, Aqua City và Sunrise Riverside. Bên cạnh đó, lợi nhuận từ hoạt động hợp tác đầu tư và biến động tỷ giá hối đoái cũng đóng góp vào kết quả kinh doanh.
Lũy kế 9 tháng đầu năm, Novaland ghi nhận doanh thu thuần hơn 10.215 tỷ đồng, tăng gần 90% so với cùng kỳ năm 2025. Trong đó, doanh thu thuần từ chuyển nhượng bất động sản đạt khoảng 9.831 tỷ đồng, gần gấp đôi mức 4.944 tỷ đồng cùng kỳ và chiếm hơn 96% tổng doanh thu.
Hoạt động chuyển nhượng bất động sản mang về lợi nhuận gộp khoảng 4.018 tỷ đồng trong 9 tháng, cho thấy đây tiếp tục là nguồn đóng góp chủ lực vào kết quả kinh doanh của tập đoàn. Một yếu tố khác góp phần cải thiện lợi nhuận là sự thay đổi trong cán cân thu chi tài chính. Doanh thu tài chính 9 tháng đạt hơn 3.547 tỷ đồng, trong khi chi phí tài chính giảm từ hơn 3.217 tỷ đồng xuống khoảng 2.220 tỷ đồng.
Thuyết minh báo cáo tài chính cho thấy doanh thu tài chính bao gồm hơn 2.104 tỷ đồng lãi từ cho vay và hợp đồng hợp tác đầu tư, khoảng 1.039 tỷ đồng lãi từ thoái vốn công ty con và thu hồi các khoản đầu tư vốn, cùng gần 306 tỷ đồng lãi chênh lệch tỷ giá.
Đối với hoạt động thoái vốn, trong tháng 4/2026, Novaland đã hoàn tất chuyển nhượng 99,93% phần vốn góp tại Công ty TNHH Ngôi Nhà Mega, đồng thời không còn quyền kiểm soát đối với Mega Tie và An Phát. Phần chênh lệch giữa giá trị chuyển nhượng và giá trị ghi sổ tài sản thuần được ghi nhận vào kết quả kinh doanh hợp nhất.
Nhờ những chuyển biến trên, Novaland kết thúc 9 tháng đầu năm với lợi nhuận sau thuế gần 2.874 tỷ đồng, đảo chiều so với khoản lỗ hơn 1.819 tỷ đồng cùng kỳ năm trước.
Dòng tiền kinh doanh âm 5.300 tỷ đồng, lãi vay quá hạn 5.241 tỷ đồng
Trái ngược với đà phục hồi lợi nhuận, báo cáo lưu chuyển tiền tệ cho thấy Novaland vẫn đang đối mặt với áp lực dòng tiền từ hoạt động kinh doanh.
Trong 9 tháng đầu năm 2026, dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh của tập đoàn âm gần 5.364 tỷ đồng. Dù đã cải thiện đáng kể so với mức âm hơn 9.081 tỷ đồng cùng kỳ năm trước, khoản thâm hụt này cho thấy lợi nhuận kế toán chưa chuyển hóa tương ứng thành dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh.
Một trong những yếu tố tác động đến dòng tiền là biến động các khoản phải thu. Theo báo cáo, sự gia tăng các khoản phải thu khiến dòng tiền kinh doanh giảm gần 5.399 tỷ đồng. Bên cạnh đó, doanh nghiệp đã chi gần 3.740 tỷ đồng để thanh toán lãi vay và hơn 232 tỷ đồng tiền thuế thu nhập doanh nghiệp trong 9 tháng.
Dòng tiền đầu tư ghi nhận mức dương hơn 5.015 tỷ đồng. Trong kỳ, Novaland thu về hơn 7.808 tỷ đồng từ hoạt động thu hồi đầu tư góp vốn vào các đơn vị khác và hơn 5.510 tỷ đồng từ thu hồi cho vay, bán lại các công cụ nợ. Dòng tiền tài chính âm hơn 252 tỷ đồng, với số tiền thu từ đi vay gần 8.647 tỷ đồng, thấp hơn khoản chi trả nợ gốc vay gần 8.888 tỷ đồng.
Tính chung cả ba hoạt động, dòng tiền thuần của Novaland giảm hơn 600 tỷ đồng trong 9 tháng. Tại ngày 30/9/2026, lượng tiền và các khoản tương đương tiền còn gần 3.752 tỷ đồng, giảm so với mức 4.352 tỷ đồng đầu năm.
Về quy mô tài sản, Novaland ghi nhận tổng tài sản hợp nhất hơn 258.814 tỷ đồng vào cuối tháng 9, tăng gần 8.907 tỷ đồng so với đầu năm.
Trong cơ cấu tài sản, hàng tồn kho tiếp tục chiếm tỷ trọng lớn nhất với hơn 157.246 tỷ đồng, tương đương khoảng 60,8% tổng tài sản. Phần lớn là bất động sản để bán đang xây dựng, có giá trị ghi sổ trước dự phòng khoảng 148.947 tỷ đồng.
Theo thuyết minh báo cáo tài chính, khoảng 67.250 tỷ đồng giá trị hàng tồn kho đang được sử dụng làm tài sản bảo đảm cho các khoản vay, tăng so với mức 63.399 tỷ đồng hồi đầu năm.
Về nguồn vốn, tổng nợ phải trả của Novaland đạt hơn 192.485 tỷ đồng, tăng khoảng 1.471 tỷ đồng so với cuối năm 2025. Trong đó, nợ ngắn hạn gần 99.850 tỷ đồng và nợ dài hạn hơn 92.635 tỷ đồng. Riêng dư nợ vay ngắn hạn và dài hạn đạt tổng cộng khoảng 72.413 tỷ đồng, gồm gần 29.750 tỷ đồng vay ngắn hạn và hơn 42.663 tỷ đồng vay dài hạn.
Một chi tiết đáng lưu ý nữa nằm ở các khoản chi phí phải trả. Tại ngày 30/9, Novaland ghi nhận khoảng 14.398 tỷ đồng chi phí lãi vay và lãi hợp tác đầu tư phải trả ngắn hạn, tăng gần 1.857 tỷ đồng so với cuối năm trước.
Đặc biệt, doanh nghiệp cho biết đang có các khoản lãi vay quá hạn thanh toán với tổng giá trị 5.241 tỷ đồng. Novaland đang thực hiện các biện pháp tái cơ cấu nguồn vốn và làm việc với bên cho vay để gia hạn thời gian thanh toán.
Bên cạnh nghĩa vụ nợ, khoản người mua trả tiền trước ngắn hạn của Novaland tăng từ hơn 20.353 tỷ đồng lên 23.446 tỷ đồng. Đây chủ yếu là tiền khách hàng thanh toán trước theo các hợp đồng chuyển nhượng bất động sản, sẽ được ghi nhận doanh thu khi các sản phẩm hoàn thành và được bàn giao theo quy định.
Sự gia tăng khoản tiền người mua trả trước tạo nguồn vốn hỗ trợ quá trình triển khai dự án, nhưng đồng thời gắn với nghĩa vụ hoàn thiện và bàn giao bất động sản trong những kỳ tiếp theo. Theo báo cáo, tại thời điểm cuối tháng 9/2026, trong tổng số tiền và tương đương tiền của Novaland có khoảng 1.476 tỷ đồng đang được ngân hàng cho vay quản lý theo mục đích sử dụng của từng dự án, tăng đáng kể so với mức 536 tỷ đồng hồi cuối năm 2025.
