Số liệu thống kê tính đến cuối năm 2025 cho thấy quy mô tín dụng đổ vào bất động sản đã mở rộng đáng kể. Cụ thể, dư nợ cho vay lĩnh vực này đạt khoảng 4,5 triệu tỷ đồng, chiếm gần 25% tổng dư nợ tín dụng của toàn hệ thống ngân hàng.
Đáng chú ý, tốc độ tăng trưởng tín dụng bất động sản trong năm 2025 đạt tới 34,3% so với cuối năm 2024. Trong cơ cấu nợ, các khoản cho vay kinh doanh bất động sản chiếm tỷ trọng lớn (khoảng 44,2%).
Trước bối cảnh trên, định hướng điều hành chính sách tiền tệ năm 2026 của NHNN tập trung vào mục tiêu ổn định kinh tế vĩ mô và an toàn hệ thống. Theo đó, mục tiêu tăng trưởng tín dụng toàn nền kinh tế năm 2026 được ấn định ở mức khoảng 15%, thấp hơn đáng kể so với mức thực hiện khoảng 19% của năm 2025.
Đặc biệt, cơ quan quản lý tiền tệ đã đưa ra yêu cầu kỹ thuật mang tính ràng buộc đối với các ngân hàng thương mại: Tốc độ tăng trưởng dư nợ tín dụng bất động sản trong năm 2026 không được vượt quá tốc độ tăng trưởng tín dụng chung.
Điều này đồng nghĩa nếu một ngân hàng được cấp hạn mức (room) tín dụng tăng trưởng 14-15%, thì dư nợ cho vay bất động sản tại ngân hàng đó cũng chỉ được phép tăng tối đa ở mức tương ứng. Quy định này chấm dứt tình trạng tín dụng địa ốc tăng trưởng "phi mã" gấp nhiều lần tín dụng sản xuất kinh doanh như các năm trước đây.
Chính sách tín dụng mới đang tạo đà cho một bước chuyển mình về chất của thị trường bất động sản trong năm 2026. Không còn là sân chơi của đầu cơ lướt sóng, thị trường sẽ phát triển theo chiều sâu, nơi dòng tiền thông minh tìm đến các dự án có pháp lý chuẩn chỉnh và tiềm năng thực tế. Đây chính là 'thời điểm vàng' để thị trường tái cấu trúc, mang lại lợi nhuận bền vững cho những nhà đầu tư có tầm nhìn.
Thị trường đang chứng kiến cuộc chuyển dịch mạnh mẽ về cấu trúc dòng tiền và tâm lý đầu tư: Kỷ nguyên của việc sử dụng đòn bẩy tài chính cao để lướt sóng ngắn hạn đang khép lại. Năm 2026 là sân chơi của "vốn thật - pháp lý sạch - dòng tiền thật"; Nhóm tham gia thị trường buộc phải chuyển từ tư duy đầu cơ sang tư duy tích lũy tài sản, nắm giữ dài hạn và chú trọng khả năng khai thác, vận hành của bất động sản.
Trong bối cảnh dòng vốn ngân hàng bị siết lại, nhóm phân khúc được dự báo sẽ "sống khỏe" và duy trì sự ổn định là những tài sản ít phụ thuộc vào đòn bẩy tín dụng. Cụ thể, đất nền có pháp lý hoàn chỉnh (sổ riêng, đất ở), nằm trong khu dân cư hiện hữu hoặc gắn liền với các Khu công nghiệp (KCN) và đô thị vệ tinh sẽ giữ giá tốt nhờ phục vụ nhu cầu ở thực và kinh doanh thương mại, dịch vụ.
Thị trường sẽ diễn ra quá trình thanh lọc khắc nghiệt. Chỉ những chủ đầu tư có năng lực tài chính, dự án có pháp lý sạch mới có khả năng tiếp cận nguồn vốn vay ngân hàng. Ngược lại, các dự án thiếu minh bạch hoặc thuộc phân khúc cao cấp, nghỉ dưỡng có tính đầu cơ cao sẽ đối mặt với bài toán thanh khoản nan giải.
Phương Nam (T/H)
