Đây được xem là một bước đi kỹ thuật quan trọng, đánh dấu sự thay đổi căn bản trong tư duy quản lý đất đai với nỗ lực đưa giá đất nhà nước tiệm cận giá thị trường, qua đó khơi thông các điểm nghẽn trong đền bù giải tỏa vốn đã kìm hãm sự phát triển hạ tầng suốt nhiều năm qua.
Cụ thể, giá đất tại vị trí 2 được tính bằng 50% vị trí 1, vị trí 3 bằng 80% vị trí 2 và vị trí 4 bằng 80% vị trí 3. Ảnh: Minh họa
Cách tiếp cận này được UBND TP.HCM đánh giá là phù hợp với điều kiện kinh tế xã hội từng vùng, đảm bảo sự thận trọng trong bối cảnh nguồn cung bất động sản hạn chế và giá thị trường đang neo ở mức cao.
Dưới góc độ quản lý nhà nước và đầu tư công, tác động tích cực lớn nhất của bảng giá mới là tính minh bạch và khả năng đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng. Với mức giá mới tiệm cận sát hơn với thực tế, người dân thuộc diện bị thu hồi đất sẽ xác định được ngay giá trị đền bù và giá nền tái định cư mà không cần chờ đợi các quy trình thẩm định giá phức tạp kéo dài. Sự rõ ràng này tạo ra tâm lý đồng thuận cao hơn, giúp rút ngắn quy trình thủ tục pháp lý, đồng thời đảm bảo hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người dân và nhà đầu tư. Bên cạnh đó, chính sách mới cũng quy định sáu trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định đủ điều kiện sẽ không phải đóng tiền sử dụng đất khi được cấp Giấy chứng nhận, góp phần đảm bảo an sinh xã hội.
Việc định giá đát dựa trên khu vực và vị trí của tài sản. Ảnh: DNCC
Tuy nhiên, việc điều chỉnh giá đất cũng đặt ra những thách thức nhất định đối với người dân có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất, đặc biệt là tại Khu vực 2 (Bình Dương cũ). Do việc thống nhất tiêu chí xác định vị trí đất sau sáp nhập, mức thu tiền sử dụng đất tại khu vực này dự kiến sẽ có biên độ tăng cao hơn so với TP.HCM. Dù vậy, cơ quan chức năng nhận định mức độ ảnh hưởng này là không đáng kể và là bước đi cần thiết để tạo ra mặt bằng công bằng chung cho người sử dụng đất trên toàn vùng.
Đối với cộng đồng doanh nghiệp, tác động của chính sách có sự phân hóa rõ rệt. Với các doanh nghiệp phát triển bất động sản thương mại, TP.HCM khẳng định bảng giá mới không gây ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí đầu vào hay giá thành nhà ở. Nguyên nhân là tiền sử dụng đất của các dự án này được xác định theo phương pháp thặng dư, vốn hoạt động độc lập với bảng giá đất nhà nước. Do đó, giá bất động sản thương mại sẽ tiếp tục vận động theo quy luật cung cầu thay vì chịu tác động từ chính sách này. Ngược lại, nhóm doanh nghiệp sản xuất kinh doanh thuê đất trả tiền hàng năm hoặc đóng thuế sử dụng đất phi nông nghiệp sẽ đối mặt với áp lực tăng chi phí đầu vào, do các khoản thuế phí này được tính dựa trên nền tảng giá đất mới.
Xét về dữ liệu định giá cụ thể, bảng giá 2026 ghi nhận sự biến động mạnh mẽ nhằm thu hẹp khoảng cách với giá thị trường. Tại "lõi" trung tâm Khu vực 1, các tuyến đường Đồng Khởi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ có mức giá kịch trần lên tới 687,2 triệu đồng/m², tương đương khoảng 60% giá khảo sát thực tế. Trong khi đó, Khu vực 2 (Bình Dương cũ) ghi nhận hệ số điều chỉnh tăng mạnh nhất, lên tới hơn 8 lần tại một số tuyến đường. Đơn cử như tại TP. Thủ Dầu Một, giá đất ở cao nhất đạt gần 90 triệu đồng/m², phản ánh đúng tốc độ đô thị hóa nhanh chóng của địa phương này. Tại Khu vực 3 (Vũng Tàu), giá đất cao nhất tại đường Thùy Vân cũng được điều chỉnh lên xấp xỉ 150 triệu đồng/m².
Nhìn chung, Bảng giá đất TP.HCM áp dụng từ năm 2026 không chỉ là công cụ tài chính mà còn là đòn bẩy pháp lý quan trọng. Việc chấp nhận đưa giá đất nhà nước tiệm cận thị trường dù tạo ra áp lực ngắn hạn về thuế phí, nhưng về dài hạn sẽ thiết lập một môi trường đầu tư minh bạch, công bằng, xóa bỏ cơ chế "hai giá" và khơi thông nguồn lực đất đai cho sự phát triển bền vững của đại đô thị.
Phương Nam (T/H)
