Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM đang lấy ý kiến về dự thảo bảng giá đất mới, dự kiến có hiệu lực từ đầu năm 2026. Đây không chỉ là cuộc điều chỉnh thông thường mà là bước ngoặt lớn với mức tăng chưa từng có, đặc biệt tại các khu vực vùng ven.
Theo dự thảo công bố, khu vực trung tâm ghi nhận mức tăng 1,56 lần - tương đối ôn hòa so với vùng ven. Nhưng cú sốc thực sự đến từ các khu vực ngoại thành: Bình Dương cũ tăng kỷ lục 8 lần, Bà Rịa - Vũng Tàu cũ tăng 3,78 lần. Con số này phản ánh nỗ lực san bằng giá trị đất đai, nhưng cũng tạo ra áp lực chưa từng có.
Giá đất của khu vực TP. Hồ Chí Minh mở rộng. Nguồn ảnh: CF Tài chính
Sở Tài nguyên và Môi trường, Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) khẳng định bảng giá mới sẽ tác động mạnh đến chi phí giải phóng mặt bằng và tiền sử dụng đất.
"Doanh nghiệp lớn với nguồn lực tài chính mạnh có thể xoay xở và thích ứng, nhưng nhóm vừa và nhỏ sẽ gặp khó khăn nghiêm trọng, dễ dẫn đến chậm tiến độ hoặc hoãn khởi công dự án", đại diện VARS IRE nhận định.
Sự phân hóa này được dự báo sẽ dẫn đến làn sóng tái cơ cấu thị trường. Doanh nghiệp nhỏ buộc phải tìm đối tác hoặc chuyển hướng sang khu vực có chi phí thấp hơn. Đây chính là cơ hội cho những vùng đất mới với giá còn hợp lý nhưng tiềm năng tăng trưởng rõ ràng.
Xa lộ Hà Nội - trục huyết mạch phía Đông - đã phát triển gần như bão hòa. Hạ tầng hoàn thiện, giá đất ở mức cao, cơ hội cho nhà đầu tư nhỏ và vừa hạn chế.
Quốc lộ 13 - cửa ngõ phía Bắc - cũng trong tình trạng tương tự. Mật độ phát triển dày đặc, giá đất tăng mạnh những năm qua, không gian phát triển gần như cạn kiệt.
Trong bối cảnh đó, Quốc lộ 1K - cửa ngõ Đông Bắc - đang nổi lên như điểm sáng với nhiều lợi thế vượt trội. Giá đất còn ở mức hợp lý, chưa bị đẩy cao quá mức. Quy hoạch mở rộng đường trong 1-3 năm tới đã được phê duyệt. Lưu lượng giao thông lớn tạo thuận lợi cho hoạt động thương mại. Quan trọng hơn, kết nối với Thủ Đức chỉ trong 5 phút di chuyển.
Phúc Đạt Tower, Đường Quốc lộ 1K, Phường Đông Hòa, Dĩ An, Bình Dương
Nằm ngay mặt tiền Quốc lộ 1K, dự án Phúc Đạt Tower đang thu hút sự chú ý từ giới đầu tư. Vị trí tại cửa ngõ Đông Bắc TP.HCM cho phép dự án hưởng lợi từ lưu lượng giao thông lớn và khả năng kết nối thuận tiện.
Với quy hoạch mở rộng Quốc lộ 1K sắp triển khai, giá trị bất động sản khu vực này được dự báo tăng mạnh trong thời gian tới. Lưu lượng xe cộ đông đúc tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động kinh doanh đa ngành nghề, từ dịch vụ, bán lẻ đến văn phòng cho thuê.
Thứ nhất, tận dụng cơ hội tại khu vực giá còn mềm nhưng có quy hoạch rõ ràng, đặc biệt nơi hạ tầng giao thông đang được nâng cấp.
Thứ hai, ưu tiên vị trí có lợi thế kết nối giao thông và tiềm năng phát triển thương mại, như các trục đường chính còn dư địa phát triển.
Thứ ba, hành động nhanh và quyết đoán trước khi bảng giá mới có hiệu lực, tránh bỏ lỡ cơ hội đầu tư với chi phí hợp lý.
Bảng giá đất mới tạo ra bức tranh hai mặt cho thị trường bất động sản TP.HCM. Chi phí tăng cao tại các khu vực trung tâm và vùng ven đã phát triển tạo áp lực lên người dân và doanh nghiệp. Nhưng điều này cũng mở ra cơ hội cho những khu vực mới với hạ tầng đang được cải thiện.
Thị trường đang bước vào giai đoạn tái cơ cấu quan trọng. Nhà đầu tư thông minh là người biết nhận diện và nắm bắt cơ hội tại những vị trí còn tiềm năng nhưng chưa bị định giá quá cao - đặc biệt các khu vực cửa ngõ như trục Quốc lộ 1K, nơi hội tụ đủ yếu tố để trở thành điểm nóng đầu tư trong tương lai gần.
